不動産の家族信託とは？仕組み・売却・費用・注意点

親が所有する実家や賃貸物件について、「将来、管理や売却の手続きが難しくなったらどうしよう」と考えたとき、家族信託が候補に挙がることがあります。家族信託は、親の財産を子のものに変える仕組みではありません。信託する財産、目的、家族に任せる権限、利益を受ける人、終了後の扱いなどを契約で整理し、受託者がその範囲で財産を管理する仕組みです。

一方で、契約を作ればどの不動産でも自由に扱えるわけではありません。売却を考えるなら、信託目的と契約上の権限だけでなく、登記、共有者、抵当権、金融機関、売買の相手方が求める確認にも目を向ける必要があります。本人の判断能力が低下した後に、新しく契約を結べるかどうかを記事だけで判定することもできません。

この記事では、家族信託の三者関係から、不動産の管理・賃貸・修繕・売却、金銭の管理、登記、税務、ローン、受託者交代、親の死亡後までを順に確認します。家族信託を勧めるためではなく、自宅・空き家・収益物件ごとに、契約前に家族と確認先へ聞く項目を見つけるための整理です。家族信託以外の方法も含めて比較したい方は、「不動産の将来対策はどう選ぶ？5つの方法を比較」もあわせて確認できます。

不動産の家族信託を一図で理解する

一般に「家族信託」と呼ばれる仕組みは、家族などが受託者となる民事信託を指して使われています。中心になるのは、財産を託す人、託された財産を管理する人、財産から生じる利益を受ける人の三者です。まず役割を分けて理解すると、名義やお金の帰属を混同しにくくなります。

委託者・受託者・受益者の役割

委託者：不動産などの財産を信託し、信託の目的や管理方法を定める人
受託者：信託目的と契約の範囲で信託財産を管理・処分し、記録や分別管理を行う人
受益者：信託財産から生じる家賃や売却代金の給付など、経済的な利益を受ける人

同じ人が複数の立場を兼ねることもあります。ただし、役割を兼ねても、それぞれの立場に伴う権限や利益が無制限に一体化するわけではありません。誰のために、どの財産を、何の目的で管理するのかを契約と記録で追えることが重要です。

親が委託者兼当初受益者、子・家族が受託者となる典型例

不動産の将来管理でよく検討される形は、親が委託者と当初受益者を兼ね、子や家族が受託者になるものです。親は不動産を信託し、子などが契約で定めた管理を担います。家賃や売却代金から受ける利益は、当初受益者である親に帰属する設計が基本になります。登記上、受託者の名義が表示されても、それだけで利益まで子へ贈与されたと判断することはできません。

図表1　三者の典型構造（役割とお金の流れ）

親	信託財産・管理	子・家族
委託者として不動産を信託	信託目的・対象財産・権限を契約で定める →	受託者として契約内の管理を担う
当初受益者として利益を受ける	← 家賃・売却代金等を分別管理し、契約に沿って給付	自分の財産とは分けて記録・管理する

この図は典型例であり、誰を受託者・受益者にするか、親の死亡後に誰が受益者になるか、信託を終了するかは契約によって変わります。家族関係だけを理由に役割を決めず、継続して記録・支払い・連絡を担えるかも確認します。

自己信託との違いは委託者と受託者が同じかどうか

自己信託は、委託者自身が受託者にもなる信託です。家族信託の典型例では親と子などに役割が分かれますが、自己信託では委託者と受託者が同一になります。この記事では自己信託の成立方式や他制度との比較には踏み込まず、不動産を家族が受託して管理する場合の実務を中心に説明します。

登記名義・管理権限・経済的利益は同じではない

家族信託を考えるときは、「登記に誰の名前が出るか」「誰が契約や手続きを行えるか」「家賃や売却代金の利益を誰が受けるか」を別々に確認します。この三つをまとめて『所有者が子になった』と表現すると、権限や課税関係を誤解しやすくなります。

図表2　登記名義・管理処分権限・利益帰属の3列整理

登記名義	管理・処分権限	経済的利益の帰属
信託登記では受託者が権利者として表示され、信託目録に一定事項が記録される	信託目的と契約に定めた範囲。売却・賃貸・修繕などを個別に確認する	受益者に帰属するのが基本。受託者自身の利益として自由に使えるわけではない

実際の売買や賃貸では、登記だけでなく、受託者の権限を示す契約内容、本人確認、信託目録、金融機関や相手方の手続きも確認されます。表の三列がそれぞれ整っているかを見てください。

信託目的と契約が受託者の権限を決める

受託者は、親族だから自由に判断できるのではなく、信託目的を達成するために契約で与えられた権限を使います。たとえば「維持管理」は書かれていても、建替え、借入れ、担保設定、売却まで当然に含まれるとは限りません。反対に、権限を広く書けば必ず相手方が受け付けるとも限りません。

契約を検討するときは、現在の使い方だけでなく、空き家になった場合、賃貸へ切り替える場合、大規模修繕が必要な場合、売却する場合を想定します。そのうえで、受託者が単独でできる行為、受益者の同意や第三者の確認を要する行為、記録・報告の方法を分けます。将来の出来事を完全に予測するのではなく、迷ったときの確認手順を契約へ残す考え方です。

信託財産は受託者自身の財産と分けて管理する

受託者には、信託財産と自分の財産、ほかの信託財産を分けて管理する義務があります。不動産は信託登記によって区別し、家賃や売却代金などの金銭も入出金の根拠が分かる方法で管理します。支払先、金額、目的、領収書、残高を継続して確認できる状態にしておくことが、受益者や後継受託者への説明にもつながります。

「信託口口座」という名称の口座が法律上一律に必須と決まっているわけではありません。ただし、受託者個人の生活口座へ混在させると、区分や引継ぎが難しくなります。利用できる口座の名称、開設条件、受託者交代時の扱いは金融機関によって異なるため、契約前に候補先へ確認します。

図表3　分別管理の基本フロー

収入	区分して管理	契約に沿う支出・給付	帳簿・証憑	報告・引継ぎ
家賃・売却代金等	受託者自身の金銭と混ぜない	修繕費・税公課・受益者への給付等	日付・相手・目的・残高を記録	受益者等が確認できる状態にする

口座だけを分けても、現金支出や立替えの根拠が残らなければ十分とはいえません。誰がどの頻度で記録し、原本やデータをどこに保管し、受託者が交代したときに何を渡すかまで決めておくと、分別管理を継続しやすくなります。

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家族信託で不動産の管理・賃貸・修繕・売却を行うとき

不動産に関する行為は、日常の維持管理から売却まで影響が異なります。「管理できる」という一言でまとめず、行為ごとに契約、登記、共有、担保、相手方実務を確認します。契約に権限があっても、共有者の持分や金融機関の手続きまで消えるわけではありません。

図表4　行為別確認表

行為	契約で確認	外部・権利関係の確認	残す記録
日常管理	点検、税公課、保険、業者発注の範囲	管理会社、保険会社、自治体等の手続き	点検記録、請求書、支払記録
賃貸	募集、契約、更新、解約、敷金等の扱い	既存契約、宅地建物取引業者、保証会社等	契約書、入金、修繕、精算
修繕	通常修繕と大規模修繕、同意の要否	共有者、担保権者、管理規約、施工条件	見積り、発注、完了、支払
売却	売却権限、条件決定、代金受領、費用負担	登記、共有、抵当権、金融機関、買主側確認	査定、媒介、売買契約、決済、税務資料
借入れ・担保	借入れや担保設定の権限と目的	金融機関の事前審査・同意・商品取扱い	照会内容、承認条件、契約、返済

賃貸・管理・修繕

賃貸中の物件では、賃貸借契約の名義、家賃の振込先、敷金や保証金、更新・解約、管理会社との契約を確認します。信託開始前からの契約が自動的にすべて切り替わると考えず、通知や再手続きが必要かを相手方へ聞きます。空室募集や家賃改定を受託者が行うなら、その権限と判断基準も契約に沿って確認します。

修繕は、雨漏り対応のような緊急支出と、外壁・屋根・設備交換などの計画的支出に分けると整理しやすくなります。受益者への給付を優先しすぎて必要な維持費が不足しないよう、予備費の考え方、見積りを取る金額基準、家族へ報告する時期を決めておく方法があります。

売却

信託不動産を売却できる可能性があるのは、売却が信託目的に沿い、契約上の権限が明確で、登記や共有、担保、相手方の確認を満たす場合です。親の判断能力が低下していても必ず売却できる、と約束する仕組みではありません。契約に売却権限がない、対象不動産が特定されていない、共有者の持分が信託されていない、抵当権者との調整が必要といった場合は、追加の確認が生じます。

売却準備では、登記事項、信託目録、信託契約、固定資産税資料、境界や建物資料、賃貸借契約、抵当権の状況などをそろえます。相続後の登記と売却の流れは、次の記事で詳しく整理しています。

賃料・売却代金の管理

賃料や売却代金は、受託者が自分のために自由に使えるお金ではありません。受益者に経済的利益が帰属する設計であれば、契約に沿って信託財産として管理し、税公課、修繕費、仲介手数料などの必要経費を支払い、給付や残高を記録します。売却によって不動産が金銭に変わった後も、その金銭が信託財産として続くのか、信託が終了するのかは契約で確認します。

親の生活費や介護関連費へ給付する設計では、支出の目的、定期額と臨時支出、請求方法、受益者へ直接渡せない場合の支払先を整理します。受託者の立替えが続くと区分が曖昧になりやすいため、立替えの上限や精算期限も実務上の確認項目です。

信託登記・税務・費用を分けて確認する

登記、税務、費用は互いに関係しますが、同じ説明で済ませない方が安全です。登記は権利関係を公示する手続き、税務は受益者や取引内容などに応じた課税関係、費用は契約設計や維持管理に必要な支出です。「登記名義が変わる＝直ちに受託者へ贈与」という単純な理解は避けます。

信託登記と信託目録

不動産を信託した場合は、所有権移転の登記と信託の登記を組み合わせて行うのが基本です。登記記録では受託者が権利者として表示され、信託目録に委託者・受託者・受益者、信託目的、信託財産の管理方法など一定の事項が記録されます。ただし、契約全文がそのまま公開されるという意味ではありません。

対象不動産の表示、現在の名義、住所・氏名の変更、抵当権、差押え、共有持分などによって必要手続きが変わります。契約案と登記案を別々に作って後で矛盾が見つからないよう、信託目的、受託者の権限、終了時の帰属と登記内容を対応させて確認します。

税務は受益者・取引・終了時点で変わる

税務では、形式上の名義だけでなく、誰が受益者で、誰が収益や利益を受けるかが重要です。受益者等課税信託では、原則として受益者が信託財産に属する資産や負債を有し、収益や費用が帰属するものとして扱われます。受益権を対価なく取得したときは、贈与税の対象となる場合があります。

家族信託を設定すれば節税になるとは限りません。開始時、賃貸中、売却時、受益者変更時、親の死亡時、信託終了時では確認する税目や申告が異なります。譲渡所得、相続税、贈与税、不動産取得税、登録免許税などを一括して結論づけず、家族関係、財産額、取得時期、契約案、予定取引を示して税務上の扱いを確認します。

初期費用と継続費用

初期費用には、家族での整理、契約書作成、公正証書化を選ぶ場合の手数料、登記、登録免許税、専門家へ依頼する場合の報酬などが考えられます。継続中には、帳簿や申告、口座、受託者の事務、物件管理、修繕、保険などの費用が生じます。終了時にも清算や登記の費用が必要になる場合があります。

金額だけでなく、受託者が何年管理する可能性があるか、記録を誰が支えるか、途中で専門家へ確認する範囲、終了時の手続きまで見通します。見積りを比較するときは、含まれる作業、登記や税務の担当、開始後の相談、変更・終了手続きが別料金かを確認してください。

ローン・抵当権・金融機関は契約前に確認する

住宅ローンや事業用融資が残る不動産、抵当権が設定された不動産は、金融機関への確認なしに信託を進めないことが大切です。契約条項に借入れや担保設定の権限があっても、既存の金銭消費貸借契約や抵当権設定契約、金融機関の取扱いによって手続きが変わります。無断の名義変更が契約条件に触れないかも確認します。

確認する項目は、信託登記への同意や事前相談の要否、債務者を変えるか、返済口座、追加融資、借換え、売却時の抵当権抹消、受託者交代時の取扱いです。金融機関によって家族信託に対応する商品や口座が異なるため、契約書を完成させる前に、不動産・借入れ・想定する行為を具体的に伝えて照会します。

共有不動産では他の共有者の権利も確認する

親が共有持分だけを持つ不動産では、その持分を信託しても、受託者が建物全体や土地全体を自由に売却できるわけではありません。共有物の管理・変更・処分には、行為の内容に応じて他の共有者との調整が必要です。共有者の氏名、持分、連絡状況、利用実態、賃料や費用の負担を先に整理します。

将来の売却を想定するなら、他の共有者も同じ時期に売る意思があるか、各持分をどう扱うか、連絡不能や相続発生の可能性があるかを確認します。相続人が多い場合の整理は、次の記事も参考になります。

関連記事：相続人が多いときの実家売却｜話し合いと手続きの進め方

受託者の交代・死亡・判断能力低下に備える

家族信託は、受託者が長期間事務を担う可能性があります。受託者が先に死亡する、病気で動けなくなる、判断能力が低下する、辞任する、家族関係が変わるといった事態を契約時から想定します。後継受託者は家族だから自動的に決まるものではありません。契約上の指定や選任手続き、本人の就任承諾などを確認します。

後継受託者と引継ぎ方法

後継候補には、不動産管理の経験だけでなく、帳簿、税金、家族への報告、金融機関や管理会社との連絡を続けられるかを確認します。一人へ負担を集中させる場合は、相談相手やチェック方法も用意します。候補者が受託できない場合、一定期間受託者が不在になった場合の選任方法も契約案で確認します。

図表5　受託者交代の確認フロー

交代理由	契約・法律上の手順	後継者の就任	実務の名義変更	記録の引継ぎ
死亡・辞任・能力低下等	終了事由と選任方法を確認	承諾・適格性・役割を確認	登記・口座・賃貸・管理会社等	契約、帳簿、証憑、鍵、連絡先

交代時は、不動産登記だけでなく、口座、賃貸借契約、管理委託、保険、税務届出、印鑑や電子データなどを一覧にして進めます。引継ぎが完了したかを確認する人も決めておくと、財産や書類の所在が分からなくなるのを防ぎやすくなります。

不正・利益相反への備え

受託者が家族であっても、使途不明金、説明不足、利益相反が起きないとは限りません。受託者が自分や近しい人との取引を行う場合、受益者の利益と衝突する可能性があります。信託法上の義務や利益相反行為の制限を踏まえ、必要な承認、価格確認、記録、報告方法を契約と運用で具体化します。

たとえば、一定額を超える支出は見積りを複数取る、親族への売却や賃貸は価格根拠を残す、毎月の入出金と年次残高を報告する、領収書を保存する、といった方法があります。受益者が確認しにくい場合は、信託監督人などの仕組みを採るかを含めて検討します。ただし、監督の役割や費用も契約ごとに確認が必要です。

親の死亡後は契約の終了事由・次の受益者・残余財産を確認する

親が亡くなったら必ず同じ結果になるわけではありません。親の死亡を信託終了事由にするのか、次の受益者を定めて信託を続けるのか、終了後の残余財産を誰に帰属させるのかで手続きが変わります。終了する場合も、直ちに受託者の自由な財産になるのではなく、清算、債務や費用の支払い、残余財産の給付、登記などを進めます。

図表6　親の死亡後に確認する3つの分岐

継続する	終了して清算する	残余財産を帰属させる
次の受益者、期間、受託者の権限・給付方法を確認	終了事由、未払費用、債務、税務、登記を確認	契約で定めた帰属権利者、対象財産、引渡し・登記を確認

親の遺産全体の分け方と、信託財産の終了後の扱いが矛盾しないかも確認します。信託していない預金や不動産、遺留分、相続人の状況などは別に整理が必要です。信託財産以外の相続準備も切り分け、遺言や相続手続きとのつながりを見ます。

遺言・成年後見と役割を分ける

家族信託は主に信託した財産の管理や承継を扱います。遺言は死亡後の財産の承継について本人の意思を示す手段で、成年後見制度は判断能力が不十分な人の法律行為や生活を法的に支援する制度です。対象財産、開始時期、裁判所の関与、本人の身上に関する支援などが異なるため、どれか一つですべてを置き換えるものではありません。

図表7　家族信託・遺言・成年後見の役割境界

確認領域	家族信託	遺言	成年後見等
信託した財産の管理	契約と信託目的の範囲で受託者が担当	生前の管理権限は与えない	本人の財産管理を制度上の権限・監督の下で支援
死亡後の承継	終了・継続・残余財産を契約で設計	遺産の承継意思を示す	原則として本人死亡で法定後見は終了
信託外の財産	原則として対象外	遺言の対象にできる	本人の財産として支援対象になり得る
生活・身上面	財産の給付で支える設計は可能だが、包括的な身上保護制度ではない	生前の支援権限は与えない	身上保護に関する法律行為を支援。ただし医療同意を当然に包括するわけではない

判断能力が低下した親の不動産売却と成年後見の基本は、次の記事で説明しています。個別の判断能力や必要な制度は、診断名だけで記事上から決めず、本人の状況と予定する法律行為をもとに確認します。

医療同意・身上保護は別の確認領域

家族信託の契約は財産管理を中心とする仕組みであり、治療方針への同意、入院時の意思決定、日常生活上の支援を一括して受託者へ与えるものではありません。一方で、成年後見人にも医療行為への一般的な同意権が当然に認められる、と単純に整理することはできません。医療・ケアの意思決定は、本人の意思を尊重し、家族や医療・介護関係者が支援する手順を別に考えます。

施設入所や介護サービスの契約、費用の支払い、医療機関との連絡は、財産管理と身上面が接する部分です。誰が連絡し、本人の希望をどこに残し、緊急時に誰へ連絡するかを家族で整理します。必要に応じて任意後見、見守り、財産管理委任、遺言、医療・ケアに関する意思表示などを個別に確認します。

実家・空き家・収益物件で運用項目を変える

同じ家族信託でも、住み続ける実家、空き家、収益物件では受託者が行う仕事が異なります。対象不動産の現在地を確認し、使わない権限や不要な事務まで増やさないことが大切です。

図表8　不動産の種類別・契約前確認カード

実家	空き家	収益物件
親の居住継続、修繕判断、固定資産税・保険、将来売却の条件、住替え後の代金管理	鍵、見回り、換気・水漏れ、積雪・庭、防犯、近隣連絡、管理委託、売却までの維持費	賃貸借契約、管理会社、家賃・敷金、修繕、借入れ、税務申告、空室・売却時の判断

受託者が遠方に住む場合は、現地確認を誰へ依頼するか、写真・請求書・鍵をどう共有するかも決めます。物件の使い方について兄弟の意見が分かれるときは、次の記事も参考にし、制度を決める前に残したいことと担える管理を分けて整理してください。

関連記事：兄弟で意見が合わないときの実家じまい｜話し合いを進めるためのポイント

通常売却や管理委託で足りる場合もある

親が自分で意思を確認でき、近い時期に売却する方針が固まっているなら、家族信託を設けず通常の売却手続きを進める方が目的に合う場合があります。売却は急がないものの日常の点検や除雪、賃貸管理だけが課題なら、管理委託や家族の役割分担で足りることもあります。まだ家族の希望や物件の利用方針が決まっていないなら、保留して情報を集めるのも選択肢です。

判断するときは、目的、開始時期、本人の意思、対象財産、必要な権限、管理期間、家族の負担、費用を並べます。家族信託を採用すること自体を目的にせず、今ある困りごとに必要な仕組みだけを選びます。通常売却、管理委託、遺言、任意後見、法定後見などとの組合せや使わない選択も残してください。

よくある質問

受託者は信託不動産を自由に売却できますか。

自由に売却できるわけではありません。売却が信託目的に沿い、契約に必要な権限があり、登記、共有、担保、金融機関、相手方実務などの条件を確認できる場合に手続きを検討します。受益者のために適切な価格や条件を判断し、代金を信託財産として管理する必要があります。

売却代金は子の財産になりますか。

受託者である子の自由な財産になるわけではありません。売却代金が信託財産として続く設計なら、子自身の財産と分け、契約に沿って費用や親への給付へ充てます。信託終了時の清算と残余財産の帰属も別に確認します。

親が認知症になった後でも契約できますか。

診断名だけで一律に決めることはできませんが、信託契約の内容を理解して意思を示せることが前提です。判断能力が低下してから新しく契約できると保証する制度ではありません。本人の意思確認方法と予定する契約内容を、医療・法務の確認先と具体的に検討します。

親が亡くなった後も信託は続きますか。

契約によります。親の死亡で終了する設計、次の受益者へ移って継続する設計などがあります。終了事由、次の受益者、残余財産の帰属、清算、登記、税務を一体で確認してください。

受託者が先に死亡・判断能力低下したらどうなりますか。

後継受託者が自動的に決まるとは限りません。契約での指定や選任手続き、就任承諾、受託者不在時の対応を確認します。登記、口座、賃貸契約、帳簿や証憑の引継ぎ方法も準備しておきます。

ローンや抵当権がある不動産も信託できますか。

契約や金融機関の取扱いによって確認事項が増えます。既存融資契約、抵当権、返済口座、信託登記、追加融資や売却時の手続きを、契約前に金融機関へ具体的に照会してください。金融機関の確認なしに進められるとは限りません。

家族信託で医療同意や施設入所契約もできますか。

家族信託は財産管理を中心とする仕組みで、医療同意や身上保護の権限を一括して与えるものではありません。施設費の支払いと、入所契約や医療・ケアの意思決定は分けて整理し、本人の意思を支える手順や別の制度を確認します。

信託口口座は必須ですか。

その名称の口座が法律上一律に必須と決められているわけではありません。ただし、信託財産と受託者自身の財産を分けて管理する義務があります。利用可能な口座、名義表示、入出金管理、受託者交代時の取扱いを金融機関へ確認します。

成年後見や遺言と併用できますか。

役割が異なるため、併用を検討する場合があります。家族信託は信託財産、遺言は死亡後の承継、成年後見は判断能力が不十分な本人の法律行為や生活上の支援を中心に整理します。対象と開始時期が重なる部分や矛盾がないかを確認します。

通常売却で済むのはどのような場合ですか。

親が売却内容を理解して意思を示せ、近い時期に売却する方針が固まっている場合は、通常の売却手続きが目的に合うことがあります。管理だけが課題なら管理委託、方針が未定なら保留も含め、必要な期間と権限に対して仕組みが過大にならないかを比べます。

導入前の確認事項を1枚で整理する

家族信託を検討するときは、制度名から契約へ進むのではなく、対象不動産、現在の名義、利用状況、借入れ、共有、家族の役割、必要な管理行為、親の死亡後、確認先を順に整理すると話し合いやすくなります。分からない項目は、契約を急いで埋めるのではなく「未確認」「保留」として残して構いません。

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5制度を比べてから考えたい方へ

家族信託だけを見て決めにくい場合は、「不動産の将来対策はどう選ぶ？5つの方法を比較」をご覧ください。相続、生前贈与、成年後見、自己信託、家族信託について、使う時期、本人の判断能力、名義、権限、利益、死亡後、登記、税務、融資、費用、併用の観点から比べると、違いを整理しやすくなります。家族信託の契約へ進むかどうかは、比較後に保留してもかまいません。