「親が高齢になり、実家のことが気になっている」
「相続した家を、このまま残してよいのか分からない」
「荷物が多く、どこから手を付ければよいのか分からない」
このような悩みをきっかけに、実家じまいを考え始める方が増えています。
しかし、実家じまいは必ずしも、すぐに家を売ったり、荷物をすべて処分したりすることではありません。
大切なのは、まず実家と家族の状況を整理し、今後どのように管理・活用・処分していくかを考えることです。
売却をまだ決めていなくても問題ありません。
実家じまい相談室では、売却を急がせるのではなく、まず現在の状況を整理し、ご家族に合った選択肢を一緒に考えることを大切にしています。
実家じまいとは
実家じまいとは、親が住んでいた家や相続した家について、家財、名義、管理方法、今後の利用方法などを整理することです。
具体的には、次のような作業が含まれます。
- 家や土地の名義を確認する
- 相続人や家族の意向を確認する
- 必要な書類や大切な物を探す
- 家財を整理する
- 空き家になった後の管理方法を決める
- 売る、残す、貸すなどの選択肢を比較する
- 必要に応じて相続登記や売却手続きを進める
すべての作業を一度に終わらせる必要はありません。
家の状態や家族構成によって、必要な手続きと進める順番は異なります。
まずは「今、何が決まっていて、何が決まっていないのか」を整理することが、実家じまいの第一歩です。
実家じまいを考え始める主なきっかけ
実家じまいを考える時期は、ご家庭によって異なります。
よくあるきっかけには、次のようなものがあります。
- 親が高齢者向け住宅や施設へ転居した
- 親が亡くなり、実家を相続した
- 認知症や病気により、一人暮らしが難しくなった
- 子どもが全員、実家から離れて暮らしている
- 空き家の除雪や維持管理が負担になった
- 固定資産税や修繕費が気になり始めた
- 近隣から草木、雪、建物の状態について連絡があった
- 家族が集まる機会に今後の実家について話題になった
問題が起きてから急いで判断するよりも、まだ時間に余裕がある段階で話し合っておく方が、選べる方法は多くなります。
親が元気に実家で暮らしているうちに、何を話しておけばよいか分からない場合は、相続前に実家について家族で確認しておきたいことをご覧ください。売却や相続の結論を出すのではなく、本人の気持ちや実家の情報を、無理のない範囲で共有するための確認項目をまとめています。
ただし、すでに空き家になっている場合や相続が発生している場合でも、遅すぎるわけではありません。
現在地を確認し、できることから順番に進めていきましょう。
最初に確認したいこと
実家じまいを考え始めたら、最初に次の内容を確認します。
1．現在、誰が住んでいるか
親が居住中なのか、施設へ転居しているのか、すでに空き家なのかによって、進め方は変わります。
親が住んでいる場合は、本人の生活や気持ちを優先しながら考える必要があります。
2．土地と建物の名義
現在の登記名義人が誰なのかを確認します。
親名義、亡くなった祖父母名義、兄弟との共有名義など、登記の状態によって必要な手続きが異なります。
3．相続人と家族の意向
誰が相続人になるのか、実家を残したい人がいるのか、売却を希望する人がいるのかを整理します。
まだ意見がまとまっていなくても構いません。まずは、それぞれの考えを確認することが大切です。
4．家と土地の状態
雨漏り、傾き、設備の故障、境界、接道、越境など、家や土地に気になる点がないか確認します。
すべてを自分で判断する必要はありません。分からない部分は、専門家に確認しながら整理できます。
5．維持にかかっている費用
固定資産税、火災保険、電気・水道、除雪、草刈り、修繕など、家を維持するための費用を確認します。
費用を整理すると、残す場合と手放す場合を比較しやすくなります。
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詳しい確認項目は、こちらの記事で解説しています。
実家じまいの基本的な進め方
一般的には、次のような順番で進めます。
ステップ1．家族と現状を共有する
現在の居住状況、名義、家財、管理費用などを、分かる範囲で共有します。
最初の段階で結論を出す必要はありません。
ステップ2．重要書類と必要な物を確認する
権利証や登記識別情報、固定資産税の納税通知書、保険関係の書類、遺言書などを確認します。
通帳、印鑑、写真、手紙、貴金属といった大切な物も、処分前に分けておきます。
ステップ3．名義と相続関係を整理する
亡くなった方の名義になっている場合は、相続人や遺産分割の状況を確認します。
必要に応じて、司法書士や弁護士などの確認先をご案内し、個別事項は各専門家へ直接ご確認いただきます。
ステップ4．今後の選択肢を比較する
残す、家族が住む、貸す、売るなどの選択肢を比較します。
気持ちだけでなく、管理の負担や費用、将来の利用予定も含めて考えます。
ステップ5．片付けや必要な手続きを進める
方針が見えてから、必要な範囲で家財整理、修繕、相続登記、売却準備などを進めます。
ステップ6．管理方法または処分方法を決める
家を残す場合は、定期点検、除雪、草刈り、通水などの管理方法を決めます。
売却する場合は、仲介と買取などの違いを確認したうえで方法を選びます。
家財と重要書類は分けて考える
実家に荷物が多く残っていると、片付けが終わるまで何も進められないように感じるかもしれません。
しかし、最初から家の中を空にする必要はありません。
まず優先したいのは、次のような物です。
- 権利証、登記識別情報
- 固定資産税の納税通知書
- 遺言書
- 通帳、印鑑、保険証券
- 年金や保険に関する書類
- 借入れや契約に関する書類
- 写真、手紙、記念品
- 貴金属や価値の分からない物
何も確認せずに処分を始めると、必要な書類や思い出の品まで捨ててしまう可能性があります。
最初は一部屋、棚一つ、書類箱一つなど、小さな範囲から始める方法でも大丈夫です。
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相続と名義の確認
相続した実家を売却する場合、原則として、亡くなった方の名義のまま買主へ所有権を移転することはできません。
相続人を確認し、遺産分割の内容を決めたうえで、必要な相続登記を行います。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請する必要があります。義務化前に発生した相続で未登記のものも対象です。法務省「相続登記の申請義務化について」
相続人が多い、連絡が取れない人がいる、遺言書がある、意見がまとまっていないといった場合は、早めに司法書士や弁護士へ確認した方がよいことがあります。
相続人が複数いる場合の確認事項や、話し合いから売却までの流れは、相続人が多いときの実家売却の進め方で詳しく解説しています。
必要に応じて、司法書士などの確認先をご案内し、個別の手続きは各専門家へ直接ご確認いただきます。
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空き家になった実家の管理
実家をすぐに売却しない場合でも、空き家として放置してよいわけではありません。
定期的に確認したい項目には、次のようなものがあります。
- 雨漏りや建物の破損
- 換気や湿気
- 水道管の凍結
- 郵便物
- 庭木や雑草
- 害虫や動物の侵入
- 不審者や防犯
- 屋根や敷地内の雪
- 落雪や除雪による近隣への影響
空き家の状態が長期間続くほど、建物の劣化や管理負担が大きくなる可能性があります。
売るか残すか決まっていなくても、当面の管理方法だけは先に決めておきましょう。
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売る・残す・貸すという選択肢
実家じまいを考えたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
主な選択肢は次のとおりです。
家を残す
将来、家族が住む予定がある場合や、思い入れが強い場合に考えられます。
一方で、固定資産税、保険、修繕、除雪などの費用と管理方法を決めておく必要があります。
家族が住む
子どもや親族が住む方法です。
リフォーム費用、名義、費用負担、将来の相続についても話し合っておくと安心です。
貸す
家賃収入を得られる可能性がありますが、修繕、入居者募集、賃貸管理などが必要です。
建物の状態や地域の賃貸需要によっては、費用をかけても貸しにくいことがあります。
売る
維持管理の負担を終わらせ、資産を現金化できます。
ただし、売却価格、必要経費、売却時期、家財、境界、建物の状態などを確認する必要があります。
売却によって利益が生じる場合は、譲渡所得に関する税金や利用できる特例も確認します。詳しくは、相続した実家を売却したときにかかる税金をご覧ください。
相続した実家が空き家になっている場合は、一定の要件を満たすと特別控除を利用できる可能性があります。対象となる家屋や売却期限などは、相続空き家の3,000万円特別控除の解説をご確認ください。
どの方法にもメリットと注意点があります。
家族の気持ちだけでなく、将来の利用予定、管理できる人、必要な費用を並べて比較することが大切です。
建物が古い場合も、先に解体すると決めず、古い実家を解体してから売る場合との違いを比較することが大切です。
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親が施設へ入ったばかりで、今後の生活や本人の意向、実家の管理状況がまだ整理できていない場合は、先に確認したいことがあります。
→ 親が施設に入った後の実家はどうする？考え始めるときの整理
実家を売る場合の仲介と買取
実家を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
仲介
不動産会社が購入希望者を探す方法です。
市場に近い価格で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。内覧対応や契約条件の調整も必要です。
買取
不動産会社が直接買い取る方法です。
売却までの期間を短くしやすく、荷物や建物の状態について相談しやすい場合があります。一方、一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向があります。
どちらが適しているかは、価格、売却期限、家の状態、家財の量、家族の負担によって変わります。
最初から一つに決めず、両方の条件を比較して判断する方法もあります。
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事情別に考える実家じまい
遠方に住んでいる場合
実家へ何度も通うことが難しい場合は、現地で行うことと、電話・メール・郵送で進められることを分けます。
すべての作業を自分で行おうとせず、現地確認や家財整理など、必要な部分だけ専門業者へ依頼する方法もあります。
兄弟で意見が合わない場合
早い段階から売却を前提にすると、話し合いが対立しやすくなることがあります。
まずは「残したい理由」「売りたい理由」「管理できる人」「費用を負担できる人」を分けて確認します。
全員が同じ考えになることよりも、それぞれの条件を見えるようにすることが大切です。
親に認知症の症状がある場合
家の名義人である親に認知症の症状があっても、直ちに売却できないと決まるわけではありません。
重要なのは、本人が売却の内容や結果を理解し、自分の意思で判断できる状態かどうかです。
判断能力の状況によっては、医師、司法書士、弁護士などへの確認や、成年後見制度の検討が必要になることがあります。
家族だけで契約を進めようとせず、売却前に状況を確認することが大切です。
札幌近郊で実家じまいを考える際の注意点
札幌近郊では、冬季の管理を含めて考える必要があります。
雪と除雪
空き家であっても、敷地や屋根の雪が近隣や道路へ影響する可能性があります。
屋根からの落雪、雪庇、水道管の凍結、除雪場所などを確認しておきましょう。
冬季の現地確認
雪が積もると、境界標、庭、基礎、外構、物置などを十分に確認できない場合があります。
冬でも相談や査定はできますが、雪解け後に再確認が必要になることもあります。
冬に売却活動を始める場合の除雪や内覧、水道凍結などの注意点は、「北海道では冬でも家を売却できる？」で詳しく解説しています。
建物の凍結・劣化
長期間暖房を止める場合は、水抜きが必要になることがあります。
換気不足や湿気によって、建物内部の劣化が進む可能性もあります。
土地の広さと利用方法
札幌近郊では、古い戸建住宅に比較的大きな土地が付いていることがあります。
一筆で売るか、分筆を検討するかによって、費用、期間、買主層が変わる場合があります。
地域による需要の違い
同じ札幌市内や近郊でも、交通、道路幅、用途地域、土地の形状などによって需要は異なります。
インターネット上の相場だけで判断せず、実際の土地と周辺状況を確認することが大切です。
実家じまいに関するよくある質問
Q．まだ売ると決めていませんが、相談できますか？
はい。売却を決める前の相談でも大丈夫です。
現在の名義、家族の状況、管理の負担などを整理し、売却以外の選択肢も含めて考えます。
Q．荷物が残ったままでも査定できますか？
査定や相談は可能です。
売却方法によって必要な片付けの範囲が変わるため、先に相談した方が無駄な処分費用を抑えられる場合もあります。
Q．相続登記が終わっていなくても相談できますか？
相談や査定はできます。
売却を完了するためには、相続人の確認や、必要に応じて相続登記などの手続きを進める必要があります。個別の手続きは、司法書士や法務局などへ直接ご確認ください。
Q．兄弟で意見がまとまっていなくても大丈夫ですか？
大丈夫です。
最初から全員で結論を出すのではなく、各自の希望や管理条件を整理するところから始められます。
Q．遠方に住んでいても相談できますか？
電話、メール、LINE、郵送などを使って進められることがあります。
現地で必要な作業と、遠隔でできる手続きを分けて整理します。
Q．相談すると売却を勧められませんか？
実家じまい相談室では、売却を急がせません。
売る、残す、貸すなどの選択肢を確認し、ご家族の状況に合った進め方を一緒に考えます。
ご相談例
※個人が特定されないよう、内容を一般化しています。
相続人が多く、話が進まなかったケース
相続人それぞれの考えが異なり、全員で話し合うと結論が出ない状態でした。
まず個別に希望や不安を確認し、「売るか残すか」だけではなく、管理できる人や費用負担も含めて整理しました。
遠方に住み、冬の管理に困っていたケース
実家から離れて暮らしており、除雪や室内確認のために何度も帰省することが難しい状況でした。
現地で必要な確認と遠隔で進められる手続きを分け、今後の管理と売却の選択肢を整理しました。
荷物が多く、相談を先送りにしていたケース
家財をすべて処分してからでなければ相談できないと思い、長期間そのままになっていました。
先に家の状態と売却方法を確認し、必要な物だけを持ち出してから、残置物の扱いを含めて進め方を検討しました。
実家じまい相談室について
実家じまい相談室は、札幌市と近郊の実家、相続、空き家について、状況を整理するための相談窓口です。
担当者は不動産売買の実務に約15年携わり、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、FP2級の資格を保有しています。
分からないことを曖昧なまま回答せず、必要な確認事項を整理します。相続登記などの個別事項は、司法書士や法務局などへ直接ご確認ください。
- 売却を急がせません
- 分からないことを曖昧にしません
- 必要に応じて専門家・関係機関の確認先をご案内します。
担当者や運営方針については、プロフィールページをご覧ください。
無料資料「実家じまい安心ガイド」
実家じまいについて、家の状況、家族の気持ち、現在の不安などを書き込みながら整理できる無料資料をご用意しています。
まだ売却や相談を決めていない方も利用できます。
家族で話し合うときや、何から始めればよいか分からないときにご活用ください。
実家じまい安心ガイドを無料で見るまずは現在の状況を整理してみませんか？
実家じまいは、すぐに売却を決めることではありません。
片付けが終わっていなくても、家族の意見がまとまっていなくても大丈夫です。
「何から始めればよいのか分からない」
「売るか残すか、まだ迷っている」
そのような段階からご相談いただけます。
分かる範囲で現在の状況をお聞かせください。
お気軽にご相談ください
売ると決めていなくても、ご相談だけでも大丈夫です。
実家じまいは、相続・空き家・売却・家族との話し合いなど、 さまざまな悩みが重なることがあります。
「何から始めればいいのか分からない」
「まだ売るかどうか決めていない」
「家族で意見がまとまらない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
- 売却を急がせることはありません。
- ご相談だけでも歓迎しております。
- 仲介・買取のどちらにも対応しております。
- 必要に応じて、司法書士などの確認先を紹介またはご案内できる場合があります。
ご相談方法をお選びください
「売る」と決める前に、まずは状況整理から一緒に考えていきましょう。