相続した実家の売却を考えたとき、気になることの一つが税金です。
「売却代金の全額に税金がかかるのでは？」
「親がいくらで購入したのか分からない」
「相続した空き家には3,000万円の控除があると聞いた」
このような疑問を持つ方も少なくありません。
相続した実家を売却した場合、売却代金そのものではなく、売却によって生じた利益を基に税金を計算するのが基本です。
ただし、取得費や所有期間、相続税の申告状況、建物の状態などによって計算や利用できる制度が変わります。
この記事では、相続した実家の売却に関係する税金の全体像を、相談前に整理できるよう分かりやすく解説します。
なお、税制には細かな要件や期限があります。この記事は一般的な考え方を整理するものであり、個別の税務判断については税理士または税務署へご確認ください。
相続しただけで売却益への税金がかかるわけではありません
実家を相続したことと、その実家を売却することは、税金の上では別の場面として考えます。
相続したときには、相続した財産全体の金額などによって相続税が関係することがあります。
一方、相続した実家を売却したときには、売却によって利益が生じた場合に、譲渡所得に対する所得税・住民税などが関係します。
そのため、実家を相続しただけで、直ちに売却益に対する税金が発生するわけではありません。
また、高い金額で売却したからといって、売却代金の全額に税金がかかるわけでもありません。まずは、売却による利益がどのくらいあるのかを計算します。
実家売却の税金は「譲渡所得」を基に考えます
土地や建物を売却して得た利益を、税務上は「譲渡所得」といいます。
基本的な計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除
この計算で利益が出た場合、その譲渡所得を基に所得税や住民税などを計算します。
売却代金から差し引ける金額を正しく整理できるかによって、譲渡所得の金額が変わることがあります。
取得費とは、実家を取得するためにかかった費用です
取得費とは、その土地や建物を購入したときの代金や購入手数料など、取得のためにかかった費用です。
相続した実家の場合、原則として、相続人が相続した時点の不動産評価額を取得費にするのではありません。
被相続人である親などが、その土地や建物を購入したときの代金や購入手数料などを基に計算します。
建物については、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算するため、購入時の金額がそのまま残るとは限りません。
取得費を確認するための主な資料
- 購入当時の売買契約書
- 建築請負契約書
- 購入代金や建築費の領収書
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書
- 住宅ローンに関する資料
古い実家では、購入当時の契約書が見つからないこともあります。
取得費が分からない場合などは、売却代金の5％相当額を概算取得費とする方法があります。ただし、実際の取得費より低くなると、計算上の譲渡所得が大きくなる可能性があります。
最初から「書類がない」と決めつけず、実家の書類、通帳、住宅ローンの記録などを確認してみることが大切です。
国税庁：相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
譲渡費用とは、売却のために直接かかった費用です
譲渡費用は、土地や建物を売るために直接支払った費用です。
主な例として、次のような費用があります。
- 不動産会社へ支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙代のうち売主が負担したもの
- 売却のために必要となった測量費
- 土地として売るために行った建物の解体費用
- 一定の場合の立退料や契約解除に伴う違約金
一方、通常の修繕費、固定資産税、建物の維持管理費などは、原則として譲渡費用には含まれません。
同じ解体費用でも、解体の目的や売却との関係によって取り扱いを確認する必要があります。査定や需要を確認する前に解体を決めるのではなく、売却方法と税務上の扱いを整理してから判断しましょう。
古い実家の解体については、古い実家は解体してから売るべきかを解説した記事も参考にしてください。
所有期間によって税率の区分が変わります
不動産の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
- 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合
- 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合
長期譲渡所得と短期譲渡所得では適用される税率が異なります。
相続した実家の場合、相続した日から所有期間を数えるとは限りません。原則として、被相続人が取得した時期を相続人が引き継ぎます。
そのため、「相続してから間もないので必ず短期譲渡所得になる」とは限りません。
親がいつ土地や建物を取得したのか、登記事項証明書や購入時の資料などから確認しましょう。
相続した実家で検討される主な特例
相続した不動産の売却では、一定の要件を満たす場合に利用できる特例があります。
ただし、名称が似ていても対象や条件は異なります。実家を相続したという理由だけで、自動的に適用されるものではありません。
相続税の取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できることがあります。
主な確認事項は、次のとおりです。
- 相続または遺贈によって取得した財産であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 定められた期間内に売却していること
売却期限は、国税庁では「相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」とされています。
相続税を納めていても、その全額が取得費に加算されるわけではありません。加算できる金額は、相続税額や売却する財産の価額などを基に計算します。
被相続人の居住用財産に関する特別控除
相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。
ただし、対象となる家屋の建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、耐震基準、売却価格、売却時期など、複数の要件があります。
2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除限度額が1人当たり最高2,000万円となります。
また、現在公表されている制度の対象期間は2027年12月31日までで、売却時期についても「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」などの条件があります。
制度の期限は改正される可能性もあるため、実際に売却するときの法令と最新情報を確認してください。
対象となる家屋、相続後の利用状況、耐震・解体、売却期限などの詳しい条件は、相続した空き家の3,000万円特別控除の要件と注意点をご覧ください。
複数の特例を自由に併用できるとは限りません
取得費加算の特例や3,000万円特別控除などには、併用できない組み合わせや、それぞれ異なる適用条件があります。
どの制度を利用するかによって税額が変わる可能性があるため、売却後ではなく、できれば売買契約を結ぶ前に税理士または税務署へ確認することをおすすめします。
確定申告が必要になる主なケース
土地や建物の売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。
また、特別控除を適用した結果、課税される譲渡所得がなくなる場合でも、特例を利用するための確定申告や添付書類が必要になることがあります。
主に確認したいケースは次のとおりです。
- 実家の売却によって譲渡所得が生じた
- 相続空き家の特別控除を利用したい
- 相続税の取得費加算の特例を利用したい
- 共有名義の実家を売却した
- 売却による損失について特例を検討したい
会社員で勤務先の年末調整を受けている場合でも、不動産の譲渡所得は年末調整では手続きできません。
共有不動産では、各相続人が自分の持分に応じて計算し、それぞれ申告が必要になることがあります。
売却を決める前に概算を整理しておきましょう
税金は売却価格だけでは判断できません。
売却を進める前に、次の情報を集めておくと、概算を整理しやすくなります。
- 売却価格の見込み
- 親が購入したときの価格と購入時期
- 建築費や増改築費に関する資料
- 仲介手数料、測量、解体などの見積額
- 相続税の申告書と納税額
- 相続人と現在の名義
- 被相続人が亡くなる前に住んでいた状況
- 相続後に貸したり使用したりしていないか
- 売却を希望する時期
売却方法によって、売却価格や必要な費用、売却までの期間が変わります。
実家を売る場合の仲介と買取の違いも確認し、税金だけでなく、手取り額や希望時期を含めて検討しましょう。
相続登記と売却の税金は分けて整理します
相続した実家を売却するには、現在の名義や相続人を確認する必要があります。
相続登記が終わっていない場合は、売却手続きと並行して、誰が不動産を取得するのかを整理しなければなりません。
名義を整える手続きと譲渡所得の税金は別の問題ですが、売却代金の分配や確定申告を考えるうえで関係してきます。
相続登記が未了の場合は、相続登記をしていない実家は売れるかを解説した記事をご覧ください。
税理士や税務署へ確認した方がよいケース
次のような場合は、売却前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。
- 購入時の契約書や領収書が見つからない
- 土地と建物を取得した時期が異なる
- 増築や土地の一部売却などが行われている
- 相続税を納めており、取得費加算を検討したい
- 相続空き家の特別控除を検討したい
- 相続人が複数いて共有名義になっている
- 被相続人が老人ホームなどへ入所していた
- 相続後に実家を貸したり、事業に使用したりした
- 解体してから売却する予定がある
- 特例の期限が近づいている
税金が心配だからといって、売却を急いで決める必要はありません。
まずは不動産の状態、名義、相続関係、取得時の資料、売却価格の見込みを整理し、必要に応じて不動産会社、司法書士、税理士などへ確認する順番を考えましょう。
よくある質問
Q. 実家の売却代金全額に税金がかかりますか？
売却代金の全額に課税されるわけではありません。売却代金から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除などを差し引いて譲渡所得を計算します。
Q. 相続したばかりの実家は短期譲渡所得になりますか？
相続日からだけで判断するわけではありません。原則として、被相続人が取得した時期を相続人が引き継いで所有期間を判定します。
Q. 親が購入したときの金額が分からない場合はどうなりますか？
取得費が分からない場合などは、売却代金の5％相当額を概算取得費とする方法があります。ただし、税額に影響する可能性があるため、契約書や建築費の資料などをできる限り探すことが大切です。
Q. 3,000万円特別控除を使えば確定申告は不要ですか？
特例を利用した結果、課税される譲渡所得がなくなる場合でも、特例の適用を受けるために確定申告と必要書類の提出が求められます。
Q. 税金の相談は不動産会社だけで大丈夫ですか？
不動産会社では売却価格や売却方法の整理はできますが、個別の税額計算や特例の適用判断は税理士の専門分野です。一般的な制度については税務署へ相談する方法もあります。
まとめ
相続した実家を売却するときは、売却代金の全額ではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得を基に税金を考えます。
親が取得した時期や購入金額、相続税の申告状況、空き家になった経緯などによって、税額の計算や検討できる特例が変わります。
税金だけで売却を急いで決めず、まずは資料と現在の状況を整理し、必要に応じて税理士や税務署へ確認することが大切です。
売却前の状況整理から相談できます
まだ売却すると決めていない段階でも、実家の状態や名義、今後の希望を整理することから始められます。
税務上の判断が必要な部分は税理士や税務署への確認をご案内しながら、不動産について何を確認すればよいかを一緒に整理します。
自分で状況を整理したい方は、無料資料ダウンロードもご利用ください。
※この記事は2026年7月24日時点で国税庁が公表している情報を基に作成しています。税制は改正される場合があります。実際の申告や特例の適用については、最新情報を確認し、税理士または税務署へご相談ください。
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