古い実家は、解体してから売るべき？

建物付きでは、中古住宅、古家付き土地、現状渡し等として販売することがあります。表示名だけで建物の安全性や契約上の責任が決まるわけではありません。建物を改修して使う、土地として購入し後に解体する等、どの買主を想定するかを聞きます。

更地なら、敷地の形や広さ、建物配置を検討しやすく、買主側の工事手配が減る場合があります。一方で、解体すると建物利用の選択肢は戻せません。更地なら必ず売れる・高く売れるとは考えず、双方の価格見通し、期間、売却条件を比較します。

建物付きで売る場合は、雨漏り、給排水・暖房、傾き、シロアリ、凍結・漏水、修繕履歴等、知っている状態と未確認を伝えます。誰が何を撤去・修繕するか、契約上の説明や責任の扱いは個別に確認してください。

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解体費は構造・面積だけでなく、道路幅、重機の進入、隣家との距離、残る家財、物置・塀・庭木、基礎や地中、石綿、積雪等で変わります。建物本体、付帯作業、対象外と追加費用を見積書で分けます。

誰が解体して引き渡すかにより、契約相手、支払う人、時期、売却代金を受け取る前の資金が異なります。売主・買主のどちらが一律に負担すると決めず、売買条件と工事契約を照合してください。

解体前後の売却見通しから費用を比較します。査定額だけを確定入金額とせず、全額回収や手取り増加を保証するものではありません。荷物が残っていても相談はできますが、家財撤去が解体費と別になる場合があるため確認します。

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今建物があることと、解体後に同じように建てられることは別です。道路・接道、セットバック、用途地域、建ぺい率・容積率、形・高低差、建築や増築の経緯等について、分かっている資料と未確認を整理します。不動産会社、建築士、所在地の建築担当窓口等へ確かめ、記事や外観で再建築の可否を決めません。

塀・物置・樹木等が境界近くにあれば、位置と所有の確認が必要です。境界標が不明、隣地との認識が違う場合は土地家屋調査士等へ相談し、独断で動かしません。

古い基礎、コンクリート、浄化槽、配管、井戸、地下室、灯油タンク等が地中で見つかる場合があります。見えないことを不存在とせず、発見時の作業中断・連絡・追加費用・承認方法を工事前に確認します。

解体等では、石綿の使用の有無の事前調査が必要とされ、一定規模等では結果報告も必要です。調査と報告を混同せず、工事条件に応じた範囲、担当、費用、必要な対応を依頼先と公式案内で確認します。自分で建材を剥がしたり採取したりしないでください。

住宅を解体すると、土地の住宅用地特例等の扱いが変わる場合があります。「必ず6倍」等と一律に決めず、1月1日（賦課期日）の状態、建替えや土地の条件、解体時期を市税の窓口へ伝えて確認します。売却後の譲渡所得や相続空き家の特例は別で、工事前から国税庁の案内・税理士等へ時期や要件を確かめます。

解体工事の手続きと、解体後の手続きも分けます。札幌市は床面積10平方メートルを超える建築物の除却について届出を案内しています。建築物除却届、建物滅失登記等の対象・期限・担当を所在地の窓口、法務局・土地家屋調査士等へ確認し、工事会社へ当然に全て含まれるとはしません。

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環境省「建物を壊すときにはどうしたら良いの？」：公式案内で対象と手続きを確認する。

札幌市「建築物除却届」：公式案内で対象と手続きを確認する。

札幌市「住宅用地使用（新規・変更・廃止）申告」：公式案内で対象と手続きを確認する。

札幌近郊では、前面道路、重機の進入、隣家との距離、積雪、除雪、廃材の搬出等が工期・費用の確認材料です。冬でも対応できる場合はありますが、全ての工事が可能としたり、雪解けまで待つのが必ず有利としたりはしません。見積りと工事の時期を分けて相談する方法もあります。

築年数だけで判断せず、建物利用の需要、土地の広さ・分筆等の可能性、現状と更地の販売条件、希望期限、先に使える費用を整理します。査定や見積りを受けても、すぐ解体・売却を決める必要はありません。

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