相続した実家の売却を不動産会社へ相談すると、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを案内されることがあります。名前は似ていますが、複数社へ依頼できるか、自分で買主を見つけた場合の扱い、レインズへの登録、販売状況の報告などが異なります。
ただし、すべての売主に共通する「一番よい契約」があるわけではありません。契約名だけで決めず、実家の状況、希望する販売方法、家族との共有方法、遠方からの連絡方法まで含めて確認することが大切です。査定や相談を受けても、その時点で媒介契約や売却が決まるわけではありません。
媒介契約は査定や売却相談とは別に確認する
査定や相談だけで媒介契約が成立するわけではない
媒介契約は、不動産会社へ売却活動の仲介を依頼するときに結ぶ契約です。国土交通省の消費者向け案内でも、不動産を売買するときに、売主や買主が仲介を依頼する宅地建物取引業者との間で締結する契約と説明されています。
査定額を受け取ったことや、売却方法について相談したことだけで、直ちに媒介契約が成立するわけではありません。売却をまだ決めていない場合は、査定だけお願いできるかを確認しながら、家族との話し合いや追加確認の時間を取ることもできます。
契約種類だけでなく契約書と販売方針を読む
同じ種類の媒介契約でも、連絡方法、広告の進め方、内覧対応、特別に依頼する広告の費用など、実際に確認したい内容は契約書や説明によって変わります。査定額の高さだけで契約種類や依頼先を決めず、どのような販売方針で進めるのかを聞いてから判断しましょう。
査定結果の見方を整理したい場合は、家の査定額を受け取った後の確認事項も参考にできます。
一般・専任・専属専任の基本的な違いを比べる
3種類を比較するときの軸
3種類の主な違いは、他社へ重ねて依頼できるか、自己発見取引ができるか、レインズ登録の法定義務、定期報告、有効期間です。自己発見取引とは、売主が自分で見つけた相手と取引することを指しますが、実際の扱いは契約書で確認してください。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 他社への重ねての依頼 | できる | できない | できない |
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| レインズ登録 | 法定義務なし | 法定義務あり | 法定義務あり |
| 登録期限 | 法定期限なし | 翌日から7日以内（休業日除く） | 翌日から5日以内（休業日除く） |
| 定期報告 | 法定義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 有効期間 | 法令上の上限なし。標準約款は3か月以内 | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 契約前の主な確認 | 登録・報告、複数社の管理 | 販売方針、自己発見取引、報告 | 自己発見取引不可、販売方針、報告 |
※上表は一般的な制度の整理です。実際の契約内容は契約書で確認してください。国土交通省の標準媒介契約約款と個別の契約書は同一ではありません。一般媒介の有効期間は、法令上の上限規定と標準約款上の扱いを分けて確認する必要があります。
比較表を先に読み、契約書で個別条件を確認する
比較表は違いをつかむための入口です。契約へ署名する前には、契約種類、期間、更新、レインズ登録、報告方法、解除、費用などが、説明内容と契約書で一致しているかを確認します。分からない条項は、その場で結論を急がず説明を求めましょう。
一般媒介契約で確認したいこと
複数社へ依頼できることと売却結果を分けて考える
一般媒介契約では、複数の不動産会社へ重ねて依頼でき、自己発見取引も可能とされます。ただし、複数社へ依頼できることが、高く・早く売れる結果を保証するわけではありません。各社へ伝える売出条件や連絡窓口を整理し、価格や物件情報に食い違いが生じないよう確認が必要です。
レインズ登録と定期報告は契約前に確認する
一般媒介契約には、レインズ登録と定期的な業務報告について法定義務がありません。登録や販売状況の報告を希望する場合は、登録するか、いつ登録するか、何をどの頻度で報告するかを契約前に確認してください。
明示型・非明示型と契約期間の整理
一般媒介契約には、他に依頼した不動産会社を明らかにする明示型と、明らかにしない非明示型があります。国土交通省の標準一般媒介契約約款は明示型を基本としているため、非明示型を選ぶ場合は契約書や特約の内容を確認します。
一般媒介契約には法令上の期間上限規定はありませんが、国土交通省の標準一般媒介契約約款では、3か月を超えない範囲で定める内容になっています。実際の期間と更新方法は契約書で確認しましょう。
専任媒介契約で確認したいこと
依頼先と自己発見取引の扱い
専任媒介契約では、他の不動産会社へ重ねて依頼できません。一方、自己発見取引は可能とされます。自分で買主候補を見つける可能性がある場合は、自己発見取引の扱いと、契約上必要になる手続きや費用を事前に説明してもらいましょう。
レインズ登録・報告・有効期間
専任媒介契約では、契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録することとされ、不動産会社の休業日は期間に算入されません。業務処理状況の報告は2週間に1回以上、有効期間は3か月を超えない範囲です。更新は売主からの申し出に基づく扱いを契約書で確認します。
これらは制度上の違いであり、専任媒介を選べば必ず積極的に販売される、早く売れるという意味ではありません。報告の中身や販売方針もあわせて確認することが大切です。
専属専任媒介契約で確認したいこと
自己発見取引ができない契約上の違い
専属専任媒介契約では、他社へ重ねて依頼できず、自己発見取引もできないとされます。親族や知人など、自分で買主候補を見つける可能性がある場合は、この違いを理解したうえで契約内容を確認してください。個別の取引可否や費用は、事実関係と契約条項によって異なるため一律には判断できません。
レインズ登録・報告・有効期間
専属専任媒介契約では、契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録することとされ、不動産会社の休業日は期間に算入されません。業務処理状況の報告は1週間に1回以上、有効期間は3か月を超えない範囲です。更新方法も契約書で確認します。
報告頻度が高いことと、売却結果や対応品質は別です。専属専任媒介が最も安心と決めつけず、どの情報を、どの手段で受け取れるのかを具体的に確認しましょう。
レインズ登録後は売主自身も内容を確認する
レインズの役割と登録証明書
レインズは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。専任媒介または専属専任媒介で物件が登録されたら、不動産会社から登録証明書を受け取り、物件情報、登録日、登録内容に誤りがないか確認します。レインズへの登録は、買主が必ず見つかることや希望条件で成約することを保証するものではありません。
2025年以降の取引状況登録と売主専用画面
国土交通省の案内では、2025年1月1日から、専任媒介・専属専任媒介でレインズへ登録する物件について、宅地建物取引業者による取引状況の登録が義務化されました。また、2025年1月4日から、登録証明書に売主専用画面へアクセスしやすくする二次元コードが掲載されています。
登録証明書に記載された情報を使うと、売主専用画面で登録内容や取引状況を確認できます。制度は今後変更される可能性もあるため、契約時には最新の案内と利用方法を確認してください。
取引状況と販売報告を分けて確認する
売主専用画面で確認できる取引状況と、不動産会社から受ける販売報告は役割が異なります。問い合わせ件数、内覧状況、購入希望者の反応、今後の販売方針など、画面だけでは分からない事項は報告内容として確認しましょう。
販売報告を受けても状況が動かない場合は、広告の見え方・問い合わせ・内覧・条件を分けて確認すると整理しやすくなります。詳しくは、実家がなかなか売れないときの見直し方をご覧ください。
契約名だけでなく販売方針と連絡方法を確認する
販売方針・価格・広告・内覧を確認する
媒介契約の種類を選ぶ前に、想定する購入者、売出価格、広告や掲載方法、内覧の進め方、反響が少ない場合に価格や条件を見直す考え方を確認します。仲介と自社買取の両方を提案されたときは、価格の意味、条件、費用、引渡し時期を分けて説明してもらいましょう。詳しい方式の違いは、実家を売るときの仲介と買取の比較で確認できます。
販売報告の内容・頻度・方法を確認する
法定の報告頻度だけでなく、報告に何が含まれるか、電話・メール・オンラインなどどの方法で届くか、担当者が不在のときの窓口も確認します。家族や相続人へ共有する必要がある場合は、誰が報告を受け、どの情報を共有するか決めておくと整理しやすくなります。
相続した実家・空き家なら追加で確認する
相続人や名義の確認、空き家の鍵、現地確認、残置物、建物状態、境界などに未確認事項がある場合は、不動産会社が対応する範囲、専門家を紹介する範囲、対象外の範囲を分けて聞きます。不動産会社が登記、法律、税務、測量、処分、工事のすべてを行うとは限りません。
荷物が残った状態での相談や、遠方から実家じまいを進める方法も、媒介契約前の連絡・現地対応を考える参考になります。家族の意見が一致していないときは、契約を急がず、兄弟で意見が合わないときの整理方法を先に確認する選択もあります。
契約期間・更新・解除・費用の条項を読む
契約期間と更新方法
契約開始日と終了日、更新の申し出を行う時期や方法を確認します。専任媒介・専属専任媒介は有効期間が3か月を超えない範囲とされ、更新は売主からの申し出に基づく扱いです。一般媒介についても、実際の期間と更新方法は契約書に記載された内容を確認してください。
解除・広告費・違約金等は個別条項を確認する
契約解除、特別に依頼する広告等の費用、違約金、費用償還などは、個別の契約条項と事実関係によって判断が異なります。「いつでも費用なしで解除できる」「必ず違約金が発生する」と一律に考えず、署名前に該当条項を読み、不明点は不動産会社へ説明を求めてください。必要に応じて専門家へ確認します。
媒介契約へ署名する前の確認チェックリスト
次は法律上の義務一覧ではなく、契約内容を整理するための実務上のチェックリストです。すべてを一度に決める必要はありません。自分の状況に関係する項目から確認してください。
契約種類を確認した
他社へ重ねて依頼できるか確認した
自己発見取引の扱いを確認した
契約期間を確認した
更新方法を確認した
レインズ登録の有無と期限を確認した
登録証明書の受領方法を確認した
売主専用画面の確認方法を確認した
販売報告の頻度を確認した
報告内容を確認した
電話・メール等の連絡方法を確認した
家族への報告・共有方法を確認した
販売方法と広告掲載先を確認した
売出価格を見直す条件を確認した
内覧や現地対応を確認した
鍵の管理方法を確認した
残置物等への対応範囲を確認した
仲介と自社買取を分けて確認した
契約解除と特別な広告等の費用を確認した
違約金・費用償還等の条項を確認した
媒介契約に関するよくある質問
媒介契約を結ばずに査定だけ依頼できますか？
査定や相談だけを依頼できる場合があります。査定を受けたからといって、必ず媒介契約を結ぶ必要があるわけではありません。依頼範囲と費用の有無を事前に確認してください。
一般媒介と専任媒介はどちらが高く売れますか？
契約種類だけで売却価格や売却期間は決まりません。物件の状態、市場、売出条件、販売方針などが関係します。制度上の違いと、具体的な販売計画を分けて比較しましょう。
専任媒介では自分で見つけた買主へ売れますか？
一般的な制度整理では、専任媒介は自己発見取引が可能とされます。ただし、実際の手続きや費用は契約書を確認し、不動産会社へ説明を求めてください。
専属専任媒介で自分が買主を見つけた場合はどうなりますか？
専属専任媒介では自己発見取引ができないとされます。個別の対応や費用を記事だけで判断せず、契約書の条項を確認して不動産会社へ相談してください。
一般媒介でもレインズへ登録できますか？
一般媒介にはレインズ登録の法定義務はありません。登録を希望する場合は、登録の可否、時期、登録証明書の扱いを契約前に確認してください。
媒介契約の途中で契約種類を変更できますか？
変更の可否や方法は、現在の契約内容と当事者間の確認によって異なります。現在の契約の終了・解除・更新に関する条項を確認し、不動産会社へ説明を求めてください。
媒介契約は自動更新されますか？
専任媒介・専属専任媒介の更新は、売主からの申し出に基づく扱いです。一般媒介を含め、実際の更新条件や手続きは契約書で確認してください。
遠方に住んでいても販売状況を確認できますか？
電話、メール、オンライン、写真共有などで報告を受けられる場合があります。報告内容と頻度、鍵や現地対応、緊急時の連絡方法を契約前に決めておきましょう。遠方対応全体は、遠方から実家じまいを進める方法も参考になります。
まとめ｜契約名ではなく内容と販売方針を確認する
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介には、他社への依頼、自己発見取引、レインズ登録、報告頻度、有効期間などの違いがあります。しかし、契約種類だけで売却価格、期間、対応品質が決まるわけではありません。
署名前には、販売方針、報告の内容と方法、家族への共有、空き家の鍵や現地対応、契約期間、更新、解除、費用等の条項を確認しましょう。相続した実家を売る全体の流れの中で、今どの段階にいるかを確かめてから進めることも大切です。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれを選ぶかは、実家の状況や販売方針、連絡方法によって変わります。まだ契約を決めていない段階でも、現在の状況と確認しておきたいことを一緒に整理できます。
お気軽にご相談ください
売ると決めていなくても、ご相談だけでも大丈夫です。
実家じまいは、相続・空き家・売却・家族との話し合いなど、 さまざまな悩みが重なることがあります。
「何から始めればいいのか分からない」
「まだ売るかどうか決めていない」
「家族で意見がまとまらない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
- 売却を急がせることはありません。
- ご相談だけでも歓迎しております。
- 仲介・買取のどちらにも対応しております。
- 必要に応じて、司法書士などの確認先を紹介またはご案内できる場合があります。
ご相談方法をお選びください
「売る」と決める前に、まずは状況整理から一緒に考えていきましょう。
