相続した実家を売ろうと考えたとき、「売却代金から何が差し引かれるのか」「片付けや修繕にも費用をかける必要があるのか」と不安になることがあります。
実家の売却にかかる費用は、売却価格の一定割合だけでは判断できません。仲介で成約したときに関係する費用のほか、登記や住宅ローンなどの条件によって発生する費用、売主が選んで行う作業、売却後に確認する税金があります。
また、すべての売主に同じ費用が発生するわけではありません。片付け、測量、修繕、リフォーム、解体などは、相談前に一律に行う必要がなく、販売方針や引渡条件を確認してから判断できる場合もあります。
この記事では、実家売却に関連する費用を「何にかかるか」だけでなく、「どのような条件で発生するか」「いつ、誰に確認するか」に分けて整理します。
実家を売る工程全体を先に確認したい方は、相続した実家を売る流れもご覧ください。
実家の売却費用は一定割合だけで判断しない
査定額と手取り額は同じではない
不動産会社から提示される査定額は、売却できる価格の見込みを考えるための材料です。実際の成約価格を保証するものではなく、売却後に手元へ残る金額を示すものでもありません。
手取りを考えるときは、売却代金だけでなく、次のような費用の有無を確認します。
- 仲介手数料や印紙税
- 登記や住宅ローンの手続きに関係する費用
- 測量や境界確認に関係する費用
- 荷物の整理、清掃、修繕、解体などの費用
- 売却後に確認する税金
ただし、これらがすべて発生するわけではありません。査定の段階では未確定の費用もあるため、金額を仮置きして整理する場合も、最終的な手取り額として断定しないことが大切です。
費用を発生条件ごとの4区分に分ける
実家売却の費用は、次の4区分に分けると整理しやすくなります。
- 仲介による成約や売買契約に関係する費用
- 物件・権利・契約条件によって発生する費用
- 売主が状況に応じて選択する作業の費用
- 売却後に確認する税金
「仲介で成約したため発生する費用」と、「建物や権利の状態によって必要になる費用」、「売り方に合わせて売主が選ぶ作業」を分けることがポイントです。
実家売却で確認する費用の全体地図
費用項目・発生条件・確認時期・確認先を一覧で見る
次の表は、実家売却に関連する主な費用を整理したものです。金額の一覧ではなく、自分の実家に関係する費用を確認するための全体地図としてご利用ください。
| 費用項目 | 発生する主な条件 | 確認する時期 | 主な確認先 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で売買契約が成立し、報酬額を合意した場合 | 媒介契約前から決済・引渡しまで | 不動産会社、媒介契約書 |
| 印紙税 | 紙の不動産売買契約書を作成する場合 | 売買契約前・契約時 | 国税庁、不動産会社 |
| 登記関係の費用 | 名義、住所・氏名、抵当権などの手続きが必要な場合 | 売却準備から決済前まで | 法務局、司法書士 |
| ローンの一括返済等 | 住宅ローンの残債がある場合 | 売却相談から決済前まで | 借入先金融機関、司法書士等 |
| 測量・境界確認 | 資料、境界の状況、売買条件などにより必要な場合 | 売出条件の決定前から契約前後まで | 不動産会社、土地家屋調査士等 |
| 残置物・清掃・保管等 | 販売方針や引渡条件により売主が行う場合 | 売却相談後から引渡し前まで | 不動産会社、各事業者 |
| 修繕・リフォーム・解体等 | 建物の状態や売り方に応じて実施する場合 | 工事や作業を発注する前 | 不動産会社、建築・解体事業者等 |
| 譲渡所得に関係する税金 | 売却結果と個別条件により確認が必要な場合 | 売却前の資料整理から売却後まで | 国税庁、税務署、税理士等 |
実際の必要性、金額、負担者、支払時期は、契約書、見積書、公的案内などで個別に確認します。
仲介による成約・売買契約に関係する費用
仲介手数料は法定上限と実際の合意額を分ける
不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合、仲介手数料が関係します。
仲介手数料には、法律に基づく告示で上限が定められています。ただし、上限額がそのまま自動的な請求額になるという意味ではありません。実際の仲介手数料は、上限の範囲内で、不動産会社へ仲介を依頼する際に確認・合意します。
国土交通省も、仲介手数料について、媒介契約の締結時に上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要だと案内しています。最新の制度は国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」で確認できます。
媒介契約前には、少なくとも次を確認しましょう。
- 仲介手数料の合意額
- 消費税を含む表示か
- いつ支払うか
- 売買契約が成立しなかった場合の扱い
- 特別に依頼する広告等の費用があるか
契約解除や費用負担については、個別の契約内容と事実関係で取扱いが異なります。媒介契約書を確認し、分からない点は署名前に説明を求めましょう。
低廉な空家等の媒介報酬特例は対象条件を確認する
2024年7月1日以降、物件価格が800万円以下の宅地・建物の仲介には「低廉な空家等」の媒介報酬特例があります。使用されているかどうかにかかわらず、一定の条件に該当する場合、媒介に要する費用を考慮し、依頼者一方から受け取れる仲介手数料の上限が税込33万円となる制度です。
この金額も、対象になれば必ず請求される金額ではありません。物件が対象になるか、どの金額で合意するかを、媒介契約前に不動産会社へ確認します。
制度は改正される可能性があるため、公開時点の対象条件と上限は国土交通省の最新案内で再確認します。
紙の売買契約書と印紙税を確認する
紙で不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた印紙税を確認します。
国税庁では、一定の不動産譲渡契約書について印紙税の軽減措置を案内しています。現在の案内では、2027年3月31日までに作成される一定の契約書が対象ですが、期限や税額は契約前に国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税軽減措置」で確認してください。
電子契約では印紙税がかからないと国土交通省が案内しています。ただし、紙と電子のどちらを使うかは、取引の方法や関係者の対応状況により異なります。契約方法だけでなく、書類の確認・保管方法も事前に確認しましょう。
支払時期と契約書の記載を確認する
仲介手数料をいつ支払うかは、不動産会社との取り決めを確認します。売買契約時と決済・引渡し時に分ける場合などがありますが、すべての取引で同じとは限りません。
金額だけを見るのではなく、支払時期、支払方法、どの条件で発生するかを契約書と説明で確認することが大切です。
物件・権利・契約条件によって発生する費用
相続登記・住所氏名変更・抵当権抹消は現在の登記状態で変わる
相続した実家では、登記簿上の名義が亡くなった方のままになっていることがあります。また、登記名義人の住所や氏名が現在の情報と異なる場合や、住宅ローンを完済していても抵当権の登記が残っている場合があります。
必要な登記は、現在の登記状態によって異なります。相続登記、住所・氏名変更登記、抵当権抹消登記を、すべての売主に共通する費用として扱わないようにしましょう。
登記には登録免許税が関係し、司法書士へ依頼する場合は報酬も確認します。相続登記には要件と期限のある免税措置が案内されているため、個別に適用できるかを記事だけで判断せず、法務局や司法書士へ確認してください。
専門家の報酬は、依頼内容や不動産の数、必要書類などで異なるため、一律の相場としては示しません。
住宅ローン残債と一括返済条件を金融機関へ確認する
住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかだけでなく、金融機関の手続きも確認します。
- 現在の残高
- 完済予定日までの利息
- 一括返済の申込方法と期限
- 金融機関の手数料
- 抵当権抹消に必要な書類の受領方法
- 決済日に必要な関係者と手続き
金融機関ごとに必要な期間や手数料が異なる場合があるため、売買契約後に慌てて確認するのではなく、売却相談の段階で借入先へ問い合わせておくと整理しやすくなります。
売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、個別の資金計画や金融機関との調整が必要です。この記事では解決方法を断定せず、不動産会社と金融機関へ早めに相談する案内にとどめます。
測量・境界確認は一律に必要と決めない
土地の売却では、境界に関する資料や現地の状況、売買契約の条件によって、境界確認や測量が必要になる場合があります。
一方で、すべての実家売却で新たな測量が必要とは限りません。過去の測量図や境界標が確認できる場合もあり、どの確認が必要かは土地ごとに異なります。
測量を先に発注するのではなく、不動産会社へ現在の資料を見せたうえで、必要に応じて土地家屋調査士等へ確認しましょう。測量費や専門家報酬は、土地の広さ、形状、隣接地、作業内容などで異なるため、一律の金額は示しません。
片付け・修繕・解体等は販売方針を確認してから判断する
残置物・清掃・引っ越し・保管は引渡条件で変わる
実家に家具、家電、衣類、書類などが残っている場合でも、すべてを処分してからでなければ売却相談ができないとは限りません。
仲介と買取、物件の状態、買主との条件によって、荷物の扱いが異なる場合があります。処分費用を先に負担する前に、どの状態で売り出すか、引渡しまでに何を撤去するかを確認しましょう。
荷物が残った状態で相談する場合の考え方は、実家に荷物が残ったままでも売れる？で解説しています。実際に処分を進める場合は、実家の残置物を捨てる前に確認したいこともご覧ください。
清掃、引っ越し、荷物の一時保管が必要な場合は、作業範囲、搬出、保管期間、追加料金の条件を見積書で確認します。
修繕・リフォームは工事前に売り方を比べる
古い実家であっても、必ずリフォームしてから売る必要があるとは限りません。
現状のまま売る、清掃だけ行う、必要箇所だけ修繕する、一部を整えるなど、複数の選択肢があります。工事費を売却価格で回収できるとは限らず、売主が選んだ内装や設備が購入希望者の希望と一致するとも限りません。
ただし、雨漏り、漏水、危険な設備など、見た目とは別に状態確認や応急対応を検討したい不具合もあります。売主が必ず修繕しなければならないと一律に決めず、不動産会社や建築・設備業者等へ確認しましょう。
工事費をかける前の判断は、古い実家をリフォームしてから売るか迷ったときの確認事項で詳しく整理しています。
解体・庭木・物置等も全員に必要な費用ではない
古い建物を解体して土地として売る方法もありますが、解体費用を先に負担することが常に適切とは限りません。建物を使いたい買主が想定される場合や、買主が購入後に建て替えを判断する場合もあります。
また、庭木、物置、車庫、塀などをどこまで撤去するかも、物件の状態や売買条件で変わります。
解体や撤去を発注する前に、現状売却との違い、想定する購入者、引渡条件を不動産会社へ確認しましょう。解体するかどうかの詳しい判断は、No.012「古い実家は解体してから売るべき？」へ委ねます。
複数相続人・遠方居住では見積もりと承認経路を共有する
片付けや工事を外部へ依頼する場合は、見積もりを取る人、契約する人、支払う人、作業報告を受ける人を整理しておくと、家族間で情報を共有しやすくなります。
特に遠方から進める場合は、次を確認しておきましょう。
- 見積書と作業範囲の共有方法
- 現地確認や立会いの要否
- 鍵の受渡し方法
- 作業前後の写真報告
- 追加作業を行う前の連絡先
- 追加料金が発生する条件
- 請求書や領収書の保管者
誰が法律上費用を負担すべきかは、相続や所有関係、家族間の合意によって異なります。個別の判断が必要な場合は、司法書士や弁護士等へ確認してください。
売却後の税金は取得費・譲渡費用等を確認する
譲渡所得の全体像を確認する
実家を売却した場合、売却代金そのものへ一律に税金がかかるという考え方ではありません。
土地や建物の譲渡所得は、一般に、収入金額から取得費や譲渡費用などを差し引いて確認します。所有期間や利用状況、相続の状況、適用できる特例などによっても取扱いが変わります。
No.044では税金の全体像と確認時期にとどめます。税額計算や特例については、相続した実家を売却したときにかかる税金をご確認ください。
相続した実家で取得費が分からない場合は資料を探す
相続した実家では、親が購入したときの売買契約書や領収書が見つからず、取得費が分からないことがあります。
国税庁は、土地や建物の取得費が分からない場合の取扱いを案内しています。ただし、初めから取得費が分からないと決めず、次のような資料が残っていないか確認しましょう。
- 購入時の売買契約書
- 建築工事の請負契約書や領収書
- 増改築に関する契約書や領収書
- 登記関係書類
- 住宅ローン関係書類
- 親の保管書類や確定申告資料
国税庁「取得費が分からないとき」では、取得費を確認できない場合の考え方が示されています。相続によって取得した土地・建物は、被相続人の取得費や取得時期を引き継ぐ取扱いもあるため、個別計算は税務署や税理士等へ確認してください。
特例と確定申告は個別条件を確認する
実家の売却では、相続した空き家に関する特例などを検討する場合があります。ただし、適用には期限や要件があり、売却した実家なら必ず利用できるわけではありません。
売却後は、次の資料をまとめて保管しておくと確認しやすくなります。
- 売買契約書
- 仲介手数料の領収書
- 登記や測量に関する請求書・領収書
- 売却のために行った作業の見積書・契約書・領収書
- 取得費を確認できる資料
- 固定資産税関係書類
- 売却代金や精算内容が分かる書類
どの費用が税務上の譲渡費用や取得費に該当するか、特例を適用できるかは、項目名だけでは判断できません。国税庁の最新情報を確認し、必要に応じて税務署や税理士へ相談しましょう。
費用を確認するタイミングを整理する
売却相談・準備段階
売却をまだ決めていない段階でも、次の情報を整理できます。
- 登記名義と住所・氏名
- 抵当権と住宅ローン残債
- 境界や測量に関する資料
- 建物や設備の状態
- 残っている荷物
- 家族の意向と売却時期
この段階では、片付け、測量、修繕、解体をすべて発注する必要はありません。不動産会社へ現状を伝え、売り方と引渡条件を確認してから、必要な見積もりを取りましょう。
媒介契約後から売買契約時
媒介契約時には、仲介手数料の合意額と支払時期、特別に依頼する広告等の費用を確認します。
売買契約へ進むときは、紙と電子のどちらで契約するか、印紙税が関係するか、契約条件にどのような費用や作業が含まれているかを確認します。
決済・引渡し時
決済・引渡しでは、一般的に、残代金の受領や契約条件に応じた精算、所有権移転登記に必要な手続き、鍵や関係書類の受渡しなどを確認・実施します。
住宅ローンが残っている場合は、完済、金融機関の手続き、抵当権抹消も確認します。仲介手数料をこの時点で支払う部分があるかも、事前に確認しておきましょう。
実際の精算項目、場所、持ち物、本人確認方法、関係者は取引ごとに異なります。不動産会社、金融機関、司法書士等からの案内を確認してください。
売却後・確定申告時
売却後は、取得費と譲渡費用を確認できる資料を保管し、譲渡所得、税制特例、確定申告の要否を確認します。
申告期限が近づいてから資料を探すと、過去の契約書や領収書を見つけにくくなることがあります。売却準備の段階から関係書類を分けておくと安心です。
売却費用を確認するときのチェックリスト
次は、法律上の義務一覧ではなく、売却費用の見落としを減らすための実務上の確認例です。自分の状況に関係する項目から確認してください。
- □ 仲介手数料の合意額と支払時期を確認した
- □ 紙・電子の契約方法と印紙税を確認した
- □ 現在の名義、住所・氏名、抵当権を確認した
- □ 必要な登記と専門家報酬の見積もりを確認した
- □ 住宅ローン残債、完済方法、金融機関の手数料を確認した
- □ 測量・境界確認が必要となる条件を確認した
- □ 荷物・清掃・保管の範囲と引渡条件を確認した
- □ 修繕・リフォームを先に行う必要があるか確認した
- □ 解体、庭木、物置等の扱いを確認した
- □ 複数相続人・遠方居住時の見積共有と連絡窓口を決めた
- □ 見積書に追加費用の条件が記載されているか確認した
- □ 売却後の税金と確定申告の確認先を整理した
- □ 契約書、見積書、請求書、領収書等を保管した
実家売却の費用に関するよくある質問
実家の売却費用は売却価格の何％ですか？
一律の割合だけでは判断できません。仲介手数料のほか、登記、住宅ローン、測量、片付け、修繕、解体、税金など、条件によって発生する費用があるためです。
まずは自分の実家に関係する費用を全体地図から選び、契約前に見積もりや支払時期を確認しましょう。
仲介手数料は必ず上限額を支払いますか？
上限額は、不動産会社が受け取れる金額の上限です。実際の仲介手数料は、その範囲内で媒介契約時に確認・合意します。
低廉な空家等の特例に該当する場合も、上限額が自動的な請求額になるわけではありません。
売却前に片付けや解体をする必要がありますか？
すべての売却で必要とは限りません。荷物が残った状態で相談できる場合があり、建物を残して売る方法もあります。
処分や解体へ費用をかける前に、現状のまま売る場合と作業後に売る場合を不動産会社へ確認しましょう。
測量はすべての売却で必要ですか？
一律に必要とは限りません。土地の状況、境界に関する資料、境界標、売買条件などによって異なります。
所有している資料を不動産会社へ見せ、必要に応じて土地家屋調査士等へ確認してください。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却を検討することはできますが、残債、完済方法、抵当権抹消、金融機関の手続きを確認する必要があります。
特に売却価格が残債を下回る可能性がある場合は、この記事だけで判断せず、不動産会社と金融機関へ早めに相談してください。
相続登記に費用はかかりますか？
登録免許税が関係し、司法書士へ依頼する場合は報酬がかかることがあります。ただし、相続登記の内容や不動産の数、免税措置の要件などにより異なります。
必要な登記と費用は、法務局や司法書士へ個別に確認しましょう。
売却後に税金はかかりますか？
売却代金の全額へ一律に税金がかかるわけではありません。収入金額、取得費、譲渡費用、所有期間、特例などを確認して譲渡所得を考えます。
税額や特例の適用可否は個別条件で異なるため、国税庁、税務署、税理士等へ確認してください。
査定額から手取り額を計算できますか？
査定段階で、関係しそうな費用を仮置きして整理することはできます。ただし、成約価格、契約条件、必要な作業、税金が確定していない段階では、最終的な手取り額を確定・保証することはできません。
査定額だけで判断せず、費用の発生条件と支払時期も合わせて確認しましょう。
まとめ｜必須費用と条件付き費用を分けて確認する
実家売却にかかる費用は、売却価格の一定割合だけでは判断できません。
仲介による成約や売買契約に関係する費用、物件・権利・契約条件によって発生する費用、売主が選ぶ作業、売却後の税金に分けて考えましょう。
特に、片付け、測量、修繕、リフォーム、解体などは、すべての売主に必要な費用ではありません。販売方針や引渡条件を確認する前に、急いで発注しないことが大切です。
実家の売却費用は、建物や土地の状態、名義、住宅ローン、荷物、今後の売り方によって確認項目が変わります。まだ売却を決めていない段階でも、どの費用が関係しそうか、何から確認すればよいかを一緒に整理できます。
お気軽にご相談ください
売ると決めていなくても、ご相談だけでも大丈夫です。
実家じまいは、相続・空き家・売却・家族との話し合いなど、 さまざまな悩みが重なることがあります。
「何から始めればいいのか分からない」
「まだ売るかどうか決めていない」
「家族で意見がまとまらない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
- 売却を急がせることはありません。
- ご相談だけでも歓迎しております。
- 仲介・買取のどちらにも対応しております。
- 必要に応じて、司法書士などの確認先を紹介またはご案内できる場合があります。
ご相談方法をお選びください
「売る」と決める前に、まずは状況整理から一緒に考えていきましょう。
