相続登記をしていない実家は売れる？
「親から実家を相続したけれど、まだ名義変更をしていない……」
このような状況で、
「このまま売却できるのだろうか」
「相続登記と不動産会社への相談は、どちらを先に進めればよいのだろう」
と不安になる方は少なくありません。
亡くなった方の名義のままでは、原則として買主への所有権移転まで完了することはできません。そのため、実家を売却する場合は、相続人の確認や遺産分割、相続登記などが必要になることがあります。
ただし、不動産会社への相談や価格査定、売るか残すかといった方針の検討は、相続登記が終わる前から始められます。
「すべての登記手続きを終えなければ、不動産会社へ相談できない」ということではありません。
この記事では、相続登記が必要な理由や、相談・査定と登記を進める順番、住所や遠方相続に関する注意点を分かりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から不動産を取得した相続人へ変更する手続きです。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。
ただし、実際に誰が不動産を取得するのか、遺言書があるか、相続人間の話し合いが済んでいるかなどによって、必要な書類や手続きは異なります。
売却を検討している場合も、まず現在の名義や相続人を確認することが大切です。
相続後に何から始めればよいか迷っている方は、
「相続した実家で最初にやること5選」
も参考にして下さい。
相続登記をしていないと売却を完了できない理由
不動産を売却して買主へ引き渡す際は、通常、売主から買主へ所有権移転登記を行います。しかし、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、その方から買主へ所有権を移すことはできません。
状況に応じて、相続人の確認、遺言書の有無の確認、遺産分割協議、不動産を取得する相続人の決定、相続登記、売却条件に関する関係者の意思確認などが必要になります。
相続人が多い場合は、代表者だけで進められるとは限りません。詳しくは、「相続人が多いときの実家売却」もご覧ください。
必要な手続きは相続の状況によって異なるため、具体的な登記手続きについては司法書士や法務局へ確認すると安心です。
名義を整理する手続きと、売却によって生じる税金は分けて確認する必要があります。売却を検討する際は、相続した実家の譲渡所得や主な特例もあわせて整理しておきましょう。
相談・査定と相続登記は、どちらを先に進める？
相続登記が終わるまで、不動産会社への相談や査定を待つ必要はありません。
登記前でも、一般的に次のことは始められます。
- 不動産会社へ現在の状況を相談する
- 実家のおおよその価格を査定してもらう
- 仲介と買取など、売却方法を比較する
- 売る・残す・管理を続けるといった方針を検討する
- 売却までに必要になりそうな手続きを確認する
一方で、亡くなった方の名義のままでは、原則として買主への所有権移転まで完了することはできません。
したがって、実際には次のように、登記手続きと査定準備を並行して進められる場合があります。
- 現在の名義と相続人を確認する
- 戸籍などの必要書類を集める
- 相続人間で今後の方針を話し合う
- 司法書士や法務局へ登記手続きを確認する
- 不動産会社へ相談し、査定や売却方法を確認する
- 必要な相続登記を行う
- 売却条件を決めて売却活動を進める
- 買主への所有権移転と引渡しを行う
順番はすべてのケースで同じとは限りません。
相続関係が複雑な場合や話し合いが済んでいない場合は、査定結果だけで売却を決めず、相続人の確認や合意形成を優先した方がよいこともあります。
査定は、売却を決定するためだけのものではありません。今後の選択肢を比較するための参考情報として利用することもできます。
相続人が多い場合は、登記だけでなく、全員の意向や遺産分割の内容も整理してから売却へ進みます。相続人が多いときの実家売却の流れもあわせてご確認ください。
故人の住所と登記簿上の住所が違う場合
長く所有していた実家では、登記簿に記載された所有者の住所が以前の住所のままになっていることがあります。
故人の最後の住所と登記簿上の住所が異なる場合は、同一人物であることや住所の移り変わりを確認するため、戸籍の附票や住民票の除票などが必要になることがあります。
ただし、書類の保存期間や転居回数などによっては、住所のつながりを一つの書類だけでは確認できず、別の資料や手続きが必要になる場合もあります。
必要書類は個別事情によって異なるため、取得を始める前に司法書士または不動産を管轄する法務局へ確認してください。
遠方に住んでいても相談や手続きを始められる？
相続した実家から離れた地域に住んでいる場合でも、すべての手続きのたびに現地へ行かなければならないとは限りません。
状況によっては、次のような方法を利用できます。
- 電話やメールなどで不動産会社へ相談する
- 遠方から査定を依頼する
- 郵送などで必要書類を取得する
- 司法書士へ相続登記を依頼する
- 家族や現地の関係者と役割を分ける
一方で、物件の確認、本人確認、契約手続きなど、個別事情によって訪問や対面での確認が必要になる場合もあります。
まずは現地でなければできないことと、遠方から進められることを分けて整理すると、負担を抑えやすくなります。
詳しくは、
「遠方から実家じまいを進める方法」も参考にしてください。
相続登記は自分でもできる？
相続登記はご自身で手続きを行うことも可能です。
一方で、
- 相続人が多い
- 必要書類が複雑
- 遠方に住んでいる
このような場合は、司法書士へ依頼する方も多くいます。
専門家へ相談することで、手続きをスムーズに進められる場合があります。
不動産会社へ相談するタイミング
「登記が終わってから相談した方がよいのでは」と考える方もいますが、登記前から相談しても問題ありません。
現在分かっている範囲で状況を伝えることで、相談・査定と登記を進める順番、売却までの準備、家や土地のおおよその価格、仲介と買取の違い、司法書士へ確認した方がよい事項、遠方から進められることを事前に整理できます。
売るかどうか決まっていない段階でも相談できます。また、査定を受けたからといって、その会社へ売却を依頼したり、すぐに売却を決めたりする必要はありません。
相続人間の話し合いや名義の確認を先に進めた方がよい場合は、その状況を整理してから売却方針を決めることもできます。
売るか残すか迷っている場合は、こちらの記事もおすすめです。
「売るか残すか迷ったときに考えたい5つのこと」
ご兄弟との話し合いに不安がある方は、こちらも参考になります。
「兄弟で意見が合わないときの実家じまい」
相続登記だけでなく、家財や空き家管理、売却までの順番を確認したい方は、実家じまい総合ガイドをご覧ください。
まとめ
相続登記をしていない実家は、亡くなった方の名義のままでは、原則として買主への所有権移転まで完了できません。
ただし、不動産会社への相談や価格査定、売るか残すかという方針の検討は、相続登記が終わる前から始められます。
登記と査定のどちらかを一律に先にするのではなく、現在の名義、相続人と遺言書の有無、相続人間の話し合い、必要書類、実家の状態や価格、遠方から進められる範囲を確認しながら、並行して準備できることを整理していくことが大切です。
まだ売却を決めていなくても、登記前の状況整理から相談できます。査定を受けても、すぐに売却を決める必要はありません。
慌てて結論を出さず、相続人間の合意や名義の確認を優先しながら、一つずつ進めていきましょう。
お気軽にご相談ください
売ると決めていなくても、ご相談だけでも大丈夫です。
実家じまいは、相続・空き家・売却・家族との話し合いなど、 さまざまな悩みが重なることがあります。
「何から始めればいいのか分からない」
「まだ売るかどうか決めていない」
「家族で意見がまとまらない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
- 売却を急がせることはありません。
- ご相談だけでも歓迎しております。
- 仲介・買取のどちらにも対応しております。
- 必要に応じて、司法書士などの確認先を紹介またはご案内できる場合があります。
ご相談方法をお選びください
「売る」と決める前に、まずは状況整理から一緒に考えていきましょう。
