相続した実家が空き家になり、売却を考え始めたときに「3,000万円の特別控除が使える」と聞くことがあります。
この制度は、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性がある制度です。
ただし、相続した空き家であれば、すべて自動的に適用されるわけではありません。
家屋の建築時期、相続開始前の居住状況、相続後の使い方、売却時期、耐震性や解体の状況など、複数の要件を確認する必要があります。
この記事では、相続した空き家の3,000万円特別控除について、売却前に確認したい主な要件と注意点を分かりやすく解説します。
なお、この記事は制度の一般的な内容を整理するものです。実際に特例を適用できるかどうかは、税理士または税務署へご確認ください。
相続空き家の3,000万円特別控除とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
相続や遺贈によって取得した一定の家屋またはその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性がある制度です。
譲渡所得は、次のような考え方で計算します。
譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除
この特例は、売却代金から3,000万円を差し引く制度ではなく、売却によって生じた譲渡所得から控除する制度です。
譲渡所得が3,000万円より少ない場合に、余った控除額を他の所得から差し引いたり、現金で受け取ったりすることはできません。
実家売却に関係する税金の全体像については、相続した実家を売却したときにかかる税金をご覧ください。
現在公表されている制度の対象期間
国税庁の公開情報では、この特例の対象となる譲渡期間は、2016年4月1日から2027年12月31日までとされています。
制度の期限とは別に、相続開始日から数えた売却期限もあります。
原則として、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
例えば、相続開始から単純に3年以内という意味ではなく、「3年を経過する日が含まれる年の年末まで」という判定になります。
制度が延長または改正される可能性もあるため、実際の売却時には最新情報を確認してください。
対象となる家屋の主な要件
特例の対象となる家屋には、主に次の要件があります。
- 相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋であること
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
一般的な戸建住宅が想定されており、分譲マンションなどの区分所有建物は原則として対象になりません。
また、親と子が同居していた場合など、相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいた家屋については、対象外になる可能性があります。
母屋と離れがある場合も確認が必要です
同じ敷地内に母屋、離れ、物置など複数の建物がある場合、敷地のすべてが特例の対象になるとは限りません。
建物の利用状況や床面積の割合などによって、対象となる敷地の範囲を計算することがあります。
敷地内に複数の建物がある場合は、売却前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。
親が老人ホームに入所していた場合
相続開始の直前に親が老人ホームなどへ入所しており、実家に住んでいなかったケースもあります。
この場合でも、要介護認定などを受けて老人ホーム等へ入所していたことや、入所後の実家の使用状況など、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
主に確認される内容には、次のようなものがあります。
- 被相続人が要介護認定または要支援認定などを受けていたか
- 対象となる老人ホーム等へ入所していたか
- 入所後も家財などが残り、被相続人の物品保管などに使われていたか
- 入所後に第三者へ貸していないか
- 被相続人以外の人が居住していなかったか
老人ホームへ入所していたという事実だけで、適用が決まるわけではありません。
介護保険被保険者証、施設の入所契約書、住民票、電気・水道の使用記録などが確認資料になる場合があります。
国税庁：被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
相続後に貸したり住んだりしていないこと
対象となる家屋や敷地は、原則として、相続してから売却するまでの間に、事業用、貸付用または居住用として使われていないことが求められます。
例えば、次のようなケースでは慎重な確認が必要です。
- 相続後に第三者へ賃貸した
- 相続人が一時的に居住した
- 店舗や事務所として利用した
- 月極駐車場などとして貸し出した
一方、売却まで家財を保管していたことだけで、直ちに居住用や事業用に使ったと判断されるとは限りません。
ただし、実際の利用状況によって判断が異なるため、相続後に何らかの利用をした場合は税理士または税務署へ確認してください。
耐震改修または解体に関する要件
対象となる家屋は1981年5月31日以前に建築されたものなので、現在の耐震基準を満たしていないケースがあります。
売却方法は、大きく次のように分かれます。
耐震基準を満たした家屋として売却する
家屋を残して売却する場合は、原則として、売却時に一定の耐震基準を満たしていることが必要です。
耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しなどが必要になる場合があります。
家屋を解体して土地として売却する
相続した家屋を解体し、敷地を売却する方法もあります。
この場合も、相続から解体まで家屋を事業、賃貸または居住に利用していないことや、解体後の土地を建物などの敷地として利用していないことなどが確認されます。
買主が売却後に耐震改修または解体する場合
2024年1月1日以後の譲渡では、家屋を現状のまま売却した後、一定の期限までに買主が耐震改修または解体を行う方法も対象になる可能性があります。
現在の制度では、売却した年の翌年2月15日までに耐震基準へ適合させるか、家屋を解体することなどが要件になります。
買主の工事や解体が期限までに完了しなかった場合、特例を利用できなくなる可能性があります。
売買契約書に必要な条件を記載する方法や、完了後の証明書類について、売却前に不動産会社・税理士などと確認しておくことが重要です。
解体するか建物付きで売るか迷っている方は、古い実家は解体してから売るべきかを解説した記事も参考にしてください。
売却代金が1億円以下であること
特例を利用するためには、対象となる家屋や敷地の売却代金が1億円以下であることが要件です。
不動産を分割して売却した場合や、他の相続人が別の部分を売却した場合には、それらの売却代金を合算して判定することがあります。
最初の売却時点では1億円以下でも、その後に自分や他の相続人が残りの部分を売却し、合計額が1億円を超えた場合、修正申告などが必要になる可能性があります。
共有や分割売却を予定している場合は、相続人同士で売却状況を共有しておきましょう。
相続人が3人以上の場合の控除上限
2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋や敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額の上限は1人当たり最高2,000万円となります。
「相続人が多くても全員が必ず3,000万円ずつ控除できる」とは限りません。
また、共有持分や譲渡所得は相続人ごとに計算するため、実際に控除できる金額もそれぞれ異なる可能性があります。
相続人が多い実家の売却については、相続人が多いときの実家売却の進め方もご覧ください。
親族などへの売却は対象外になることがあります
親子、夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係にある人へ売却した場合は、この特例の対象になりません。
内縁関係にある人や、一定の関係にある法人への売却も対象外になることがあります。
一般的な第三者への売却ではない場合は、売買契約を結ぶ前に確認が必要です。
取得費加算の特例などと併用できない場合があります
相続税を納めた人が相続不動産を一定期間内に売却した場合、相続税の一部を取得費へ加算できる特例があります。
ただし、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、同じ不動産の売却について併用できません。
どちらを選択するかによって税額が変わる可能性があるため、相続税を納めている場合は、売却前に税理士へ試算を依頼することをおすすめします。
特例を利用するには確定申告が必要です
特別控除を適用した結果、課税される譲渡所得がゼロになる場合でも、特例を利用するための確定申告が必要です。
主な提出書類には、次のようなものがあります。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書など
- 売買契約書の写し
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書など、売却方法に応じた書類
必要書類は、耐震改修をして売却したのか、家屋を解体して土地を売却したのか、売却後に買主が耐震改修や解体をしたのかによって異なります。
被相続人居住用家屋等確認書は市区町村へ申請します
確定申告で必要になる「被相続人居住用家屋等確認書」は、対象となる家屋が所在する市区町村へ申請します。
札幌市に家屋がある場合は、札幌市の担当窓口へ申請書と必要書類を郵送または持参します。
札幌市では、書類の不備がある場合には追加対応が必要となり、申請から発行まで数日かかると案内しています。郵送期間も含め、余裕をもって準備しましょう。
なお、市区町村から確認書が発行されたとしても、それだけで特例の適用が確定するわけではありません。最終的な税務上の判断は税務署が行います。
売却前に整理しておきたい資料
特例を検討する場合は、売却後に資料を探し始めるのではなく、できるだけ早い段階で次の資料を整理しておきましょう。
- 相続開始日が分かる戸籍など
- 被相続人の住民票除票
- 家屋の登記事項証明書
- 老人ホームなどの入所契約書
- 介護保険被保険者証など
- 電気・ガス・水道の使用状況が分かる資料
- 相続後に貸したり居住したりしていないことが分かる資料
- 解体工事や耐震改修に関する資料
- 売買契約書
資料が不足していても、直ちに特例を利用できないと決まるわけではありません。
代わりにどのような資料で確認できるか、市区町村、税務署または税理士へ相談してください。
税理士や税務署へ確認したいケース
次のような場合は、特例を前提に売却方法を決める前に、税理士または税務署へ確認することをおすすめします。
- 親が老人ホームなどへ入所していた
- 相続後に相続人や第三者が家を利用した
- 相続後に家や土地を貸していた
- 家屋の建築時期が分からない
- 母屋以外に離れや物置がある
- 相続人が3人以上いる
- 共有名義や分割売却を予定している
- 売却代金が1億円に近い
- 買主による売却後の解体や耐震改修を予定している
- 相続税の取得費加算も検討している
- 売却期限や制度の終了時期が近い
特例を使うためだけに売却を急ぐのではなく、まずは期限、家屋の状態、売却方法、必要書類を整理しましょう。
よくある質問
Q. 相続した空き家なら必ず3,000万円控除を使えますか？
必ず利用できるわけではありません。家屋の建築時期、相続開始前の居住者、相続後の利用状況、売却期限、耐震・解体、売却価格などの要件があります。
Q. 親が老人ホームへ入所していた実家も対象になりますか？
要介護認定、入所施設、入所後の家屋の利用状況など、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。入所していたという事実だけでは判断できません。
Q. 建物を解体しなければ特例は使えませんか？
一定の耐震基準を満たした家屋として売却する方法もあります。また、2024年以後の譲渡では、一定の期限までに買主が耐震改修または解体する方法も対象になる可能性があります。
Q. 兄弟3人で相続した場合、全員が3,000万円ずつ控除できますか？
2024年以後の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は1人当たり最高2,000万円です。実際の控除額は各相続人の譲渡所得などによって異なります。
Q. 控除後に税金がゼロなら確定申告は不要ですか？
特例を利用するための確定申告が必要です。被相続人居住用家屋等確認書など、売却方法に応じた書類も準備します。
まとめ
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家であれば自動的に利用できる制度ではなく、家屋の建築時期、居住状況、売却期限、耐震・解体などの要件確認が必要です。
相続後に貸したり住んだりした場合や、相続人が多い場合、親が老人ホームへ入所していた場合などは、特に慎重な確認が必要になります。
特例を利用することだけを目的に売却を急がず、家屋の状態、期限、必要書類、他の特例との違いを整理したうえで、税理士または税務署へ確認しましょう。
売却前の状況整理から相談できます
特例を利用できるか税務上の判断をすることはできませんが、実家の状態、名義、相続人、売却方法など、税理士や税務署へ確認する前の情報整理からご相談いただけます。
自分で状況を整理したい方は、無料資料ダウンロードもご利用ください。
※この記事は2026年7月27日時点で公表されている国税庁・札幌市の情報を基に作成しています。税制や必要書類は変更される場合があります。実際の申告や特例の適用については、最新情報を確認し、税理士または税務署へご相談ください。
お気軽にご相談ください
売ると決めていなくても、ご相談だけでも大丈夫です。
実家じまいは、相続・空き家・売却・家族との話し合いなど、 さまざまな悩みが重なることがあります。
「何から始めればいいのか分からない」
「まだ売るかどうか決めていない」
「家族で意見がまとまらない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
- 売却を急がせることはありません。
- ご相談だけでも歓迎しております。
- 仲介・買取のどちらにも対応しております。
- 必要に応じて、司法書士などの確認先を紹介またはご案内できる場合があります。
ご相談方法をお選びください
「売る」と決める前に、まずは状況整理から一緒に考えていきましょう。
