相続した土地について、「相続人が何人かいる」「共有名義になっているようだ」「売却の話をしたいが、何から確認すればよいのか分からない」と感じる方もいるのではないでしょうか。
相続人が複数いる土地は、すぐに売却の話へ進めるよりも、まず誰が関わる土地なのか、どのような状態なのか、皆さんがどのように考えているのかを整理することが大切です。売却をまだ決めていない段階でも、確認を始めることはできます。
この記事では、札幌市や札幌近郊で相続した土地を共有で持つことになった方に向けて、売却の前に確認しておきたいことを分かりやすくご案内します。
相続した土地が共有名義になるとは
土地を相続したとき、相続人が複数いる場合には、土地を複数人で持つ形になることがあります。遺言書の内容や遺産分割の結果によって、誰がどのように土地を引き継ぐかは異なります。
また、相続人の間で遺産の分け方がまだ決まっていないときも、相続人が法定相続分に応じて土地を共有している状態として扱われることがあります。法務省も、遺産分割をしていない場合には、相続人全員が法定相続分の割合で不動産を取得した状態になると案内しています。
「共有名義」という言葉だけでは、現在の名義や話し合いの状況までは分かりません。まずは登記簿や相続関係の資料を見ながら、今どの段階にあるのかを確認してみましょう。
最初に確認したい名義・相続人・土地の状況
売却を考え始めたときに、最初から結論を出す必要はありません。次のようなことを、分かる範囲で整理しておくと、その後の話し合いや相談が進めやすくなります。
- 登記簿上の名義が誰になっているか
- 遺言書があるか、遺産の分け方について話し合いが済んでいるか
- 相続人や共有者が誰か、連絡を取れる状況か
- 土地の所在地・面積・利用状況・建物や残置物の有無
- 接道、境界、草木の管理など、土地の現状で気になっていること
- 固定資産税や管理にかかる費用を、現在どのように確認しているか
- 売りたい、残したい、使いたいなど、それぞれの今の考え
資料がすべてそろっていなくても大丈夫です。固定資産税の納税通知書、登記識別情報や権利証、届いている郵便物、地図など、手元にあるものから確認していくとよいでしょう。
相続した土地全体について、売るか残すかを先に整理したい方は、［「相続した土地はどうする？売る・残す前に確認したいこと」］も参考にしてください。
売却の前に話し合っておきたいこと
共有している土地を売却する場合は、価格だけでなく、皆さんの目的や不安も含めて確認することが大切です。
たとえば、次のような点を話題にしてみると、考え方の違いが見えやすくなります。
- 土地を今後使う予定があるか
- 管理を続けられるか、遠方で負担になっていないか
- 売却を検討する理由は何か
- すぐに結論を出す必要がある事情があるか
- 価格や時期について、どの程度まで情報を集めてから判断したいか
- 測量、残置物、管理費用など、気になっている負担は何か
誰が正しいかを決めることよりも、今は何を心配しているのかを共有することが出発点になります。売却に前向きな方と、まだ決められない方がいる場合も、まずは土地の状態や選択肢を一緒に確認してから考える方法があります。
相続人が多い場合の話し合いの進め方は、［「相続人が多いときの実家売却」］でもご案内しています。
相続登記前・遺産分割前に確認したいこと
相続登記がまだ済んでいない、または遺産の分け方が決まっていない場合でも、土地の売却について相談したり、土地の状態や相場を確認したりする準備を始められることがあります。
一方で、買主への所有権移転を伴う売却を進めるには、相続登記や遺産分割などの整理が必要になる場合があります。相続人申告登記は相続登記の申請義務を果たすための制度の一つですが、法務省は、不動産を売却する場合には別途相続登記の申請が必要になると案内しています。
必要な手続きや書類は、遺言書の有無、相続人の状況、遺産分割の内容などによって異なります。司法書士などに相談する際は、亡くなった方の氏名・最後の住所、土地の所在地、分かっている相続人の関係を伝えると、確認したいことを整理しやすくなります。
相続登記が未了の土地については、［「相続登記をしていない実家は売れる？」］も参考にしてください。
共有名義の土地を売却するときに進め方が複雑になりやすい理由
共有名義の土地では、一人で決められることと、関係する方々で確認しながら進める必要があることが分かれる場合があります。土地全体を売却するのか、自分の持分だけについて考えるのかによっても、相談先や進め方は変わります。
土地全体の売却は、共有者全員の意思確認や手続きへの関与が必要になることがあります。誰か一人が進めようとしても、連絡が取れない方がいる、売却時期の考えがまとまらない、名義や遺産分割の整理が途中である、といった事情が重なると、時間がかかることがあります。
また、持分だけを売却したいと考える場合も、買い手の見つかり方、ほかの共有者との関係、土地全体の利用や管理への影響などを含めて考える必要があります。「持分ならすぐ売れる」「全員がそろわないと何もできない」と決めつけず、現在の状況に合わせて司法書士や不動産会社などへ確認することが大切です。
売却の一般的な流れを先に知りたい方は、［「相続した土地を売るときの流れ｜まず確認したいこと」］をご覧ください。取得費が分からない場合の確認は、［「相続した土地の取得費が分からないとき｜売却前に確認したいこと」］でご案内しています。
話し合いが進まないときに急いで判断しないための考え方
相続人や共有者の間で考えがまとまらないときは、売却だけを急いで結論づけるより、まず情報をそろえることが役立つ場合があります。
たとえば、登記簿や固定資産税の資料で土地を特定し、現地の状態を確認し、不動産会社に売却の可能性や確認すべき点を相談することで、話し合いの土台をつくれます。すぐに売却を依頼する必要はありません。
ご家族だけでは整理が難しい場合は、相続・登記の整理は司法書士、税金の確認は税理士、話し合いや権利関係の調整に大きな懸念がある場合は弁護士など、内容に応じて相談先を分ける方法もあります。
土地を使わない場合の管理や手放す前の確認は、［「相続した土地がいらないとき｜手放す前に確認したいこと」］も参考にしてください。
相談先ごとの役割と、事前に準備するとよい資料
相談先によって、確認しやすい内容が異なります。
| 相談先 | 確認できることの例 |
| 不動産会社 | 土地の現状、売却を考える際の確認事項、地域での売却の進め方 |
| 司法書士 | 相続登記、相続人や登記の整理、必要書類の確認 |
| 税理士 | 売却した場合の税金や申告に関する確認 |
| 弁護士 | 話し合いが難しい場合の権利関係や進め方に関する相談 |
事前に、次の資料を分かる範囲で用意しておくと、相談がスムーズです。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 登記識別情報や権利証、登記簿の写し
- 亡くなった方と相続人の関係が分かる戸籍などの資料
- 遺言書や遺産分割に関する資料
- 土地の地図、公図、測量図など手元にある資料
- 土地の現地写真、気になっている管理上のこと
すべてをそろえてから相談しなければならないわけではありません。札幌近郊で、共有の土地をどう考えればよいか迷っている段階でも、まず状況をお聞かせください。
まとめ｜共有名義の土地は、売る前に「今の状況」をそろえることから
相続した土地が共有名義になっていると、売却のことを考えるだけでも負担に感じるかもしれません。ただ、最初から売るか残すかを決める必要はありません。
- 名義・相続人・遺産分割の状況を確認する
- 土地の状態、利用予定、管理の負担を整理する
- それぞれの考えを聞き、話し合いの土台をつくる
- 必要に応じて、不動産会社・司法書士・税理士・弁護士に相談する
実家じまい相談室では、売却をまだ決めていない方からのご相談もお受けしています。共有の土地をどう進めるべきか迷っているときも、今の状況を整理するところから一緒に考えます。相談だけでも大丈夫です。
まずは［実家じまい総合ガイド］で、実家や土地を整理する全体の流れをご確認ください。お問い合わせは、［メール］、［LINE］、［電話］からご都合のよい方法をお選びいただけます。
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- 必要に応じて、司法書士などの確認先を紹介またはご案内できる場合があります。
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「売る」と決める前に、まずは状況整理から一緒に考えていきましょう。
